东坡金城商业计划书(16)(1).docxVIP

迎共 【东坡金城商业计划书】 目 录 第一部分 ?????????? .. 运 料 第二部分 ?????????? .. 城市分析 第三部分 ?????????? .. SWOT 分析 第四部分 ?????????? .. 目定位 第五部分 ?????????? .. 市 定位 第六部分 ?????????? .. 划 第七部分 ?????????? .. 目 模式（商 部分） 第八部分 ?????????? .. 租金定位 第九部分 ?????????? .. 招商 划 ?????????? . 整体策略 ?????????? . 推广策略 ?????????? . 招商手段 ?????????? . 惠政策 第十部分 ?????????? .. 目 模式（文化部分） 第十一部分 ?????????? .. 配套改 划 第十二部分 ?????????? .. 情况第十三部分 ?????????? . . 融 划附件（一） ?????????? .. 划附件（二） ?????????? .. 招商手 附件（三） ?????????? .. 媒介 划第一部分 运 料 1. 目用地 100 余 ，建筑面 70000余平方米，商 面 5000 余平方米，住房面 2000 余 欢迎共阅 平方米，总投资 RMB 1.5 亿元。 东坡金城于 2003 年 9 月开盘销售 项目销售 /招商情况（如图） 项目业态（如图） 类别 美容养 服装饰品 文化教育 休闲食品 通讯 生 国珍专营 天然居 姚明一代 音乐之声 冷酷 100 中国联通 超英美容 城市猎人 腾飞运动 好记星 空门足球吧 中国移动 叶氏美容 童话世界 爱情氧吧 东坡文化公 曼德夫 司 名细 晶悦女子 精彩 F1 瞬间之间 唯尔靓 怪妹妹 心情驿站 徐艳霞艺术中心 SOLO 琪赛 智能电脑 QQ女孩 哟喂呀 金键艺术中心 阿迪达斯 统计 4 15 7 3 2 项目现状分析 随着项目整体地块的增值，招商节奏阵逐渐加快 服饰、美容和教育产业招商比例较大 休闲广场利用率最高，同时带动了周围商铺的招商 第二部分 城市分析 （2005 年） 资料 04~05 年城市人口自然增长率为 1.22 ‰，在 30 万左右，常住人口 20 万左右 2. 04 年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额 67.38 亿元，增长 21.6% 。其中批 发零售贸易业实现销售额 49.87 亿元，增长 23.7% ；餐饮业实现销售额 13.1 亿元，增长 32.1% 。 05 年上半年，城镇居民人均可支配收入 4088 元，增长 28.4% 。上半年人均消费支出 2720 元，增长 18.9% 。其中，食品消费增长 14.2% ，教育文化娱乐服务消费增长 6.9% ，交通和通信消费增长 7.6% 。 目前全市有个体工商户 73216 户，从业人员 101425 人 市民消费习惯 （观察结论） 集中购物： 4 点~8 点 地点：小北街 外出就餐： 6 点~7 点 地点：猪市街、杭州路 休闲娱乐： 4 点 ~10 点 地点：红星路东段 夜宵小吃： 9 点~11 点 地点：环湖路 5. 04 年房屋建筑竣工面积 357.6 万平方米，下降 7.2% 。房地产投资一直呈现下降态势。 今年以 来，商品房销售增幅一直落后于其投资 50 个百分点以上；空置面积较多，上半年空置面积 19.7 万平方米，其中住宅 7.1 万平方米，空置面积比去年同期增长 42.3% 。 1-6 月，商品房销售 额 12754 万元，销售面积 11.4 万平方米，分别比去年同期下降 54.4% 个和 60.6% 。今年以来，商品房销售幅度一直落后于其投资增幅 50 个百分点以上。 以上信息来源：眉山市统计局 分析 人口流动性较弱 商铺数量密集 房地产投资（住房、商铺）成负增长 欢迎共阅 休闲产业发达，本地居民习惯休闲购物 长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、娱乐休闲、餐饮为一体的商业中心 说明 城市收入稳步增加，消费力上涨 本地房地产出现负增长局面主要受人口数量限制 市民消费习惯固定 第三部分 SWOT 分析 项目地理位置（如图） Strength（优势） 政府优势：当地政府文化产业的重点项目 地块优势：居住人口最多，离传统商业中心仅一街之隔，有利于人气的培养 项目规模：有利于综合竞争力的形成 整合营销：当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成 Weakness（劣势） 区位劣势：项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应 道路交通：目前