邻里中心：商业地产开发新模式.docxVIP

文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 邻里中心：商业地产开发新模式 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年， 那么未来 2 到 3 年商业地产的主题将是社区配 套商业。 但和受到国家严控的大型商业地产一样， 作为开发商新利润增长点的社区商业目前 也是危机四伏。 如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？ 如何实现社区商业销售利润的最大化？ 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年， 那么未来 2 到 3 年商业地产的主题将是社 区配套商业。 但和受到国家严控的大型商业地产一样， 作为开发商新利润增长点的社区商业 目前也是危机四伏。 如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销 售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如何实现社区商业的最佳经营管理？这些都成 为各地开发企业悬而不决的问题。 正值此际， 一种发端于新加坡、 扎根于苏州的商业服务新业态 —— 邻里中心经过 5 年多 的本土化实践，邻里中心摸索出一套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式。 当众多开发企业还在踯躅于商铺是租好还是卖好而举棋不定时， 邻里中心已突破原有初 始阶段的社区服务模式， 上升到了一种以房屋租售为经营基础、 以市场需求作功能定位、 由 房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。 “邻里中心 ”是中国第一个社区商业服务的品牌商标， 先后开发了 《邻里中心开发指南》 、 《邻里中心标准化管理系统（ NCMS ）》等软件，成为同行业的先驱和探路者。最近，其更 是以 “零缺陷 ”通过了 ISO9001：2000 质量体系认证， 这在 AQA 国际标准认证公司审核的 500 余家中国企业中还是第一个。 为廓清这一模式的来龙去脉， 记者近日专程采访了苏州工业园 区邻里中心管理有限公司总经理于宙。 东方早报： 作为中国第一个社区商业服务品牌， 邻里中心诞生至今已有 5 年历史。 能否 简述一下这 5 年来，邻里中心的发展历程， 以及期间所发生的业态转型？在此过程中， 邻里 中心可曾遇到过瓶颈或陷阱？和新加坡的原生态邻里中心相比， 苏州工业园区的邻里中心融 入了哪些中国化的元素？ 于宙：坦率地说，从 1997 年邻里中心管理有限公司成立以来，我们走过的路并不是一 帆风顺的， 其中经历了几个阶段。 最初是导入新加坡的经验， 建成了第一个邻里中心新城大 厦。和国内的商业中心有所不同， 新加坡的邻里中心是均匀分布的， 其要点就是 “统一规划、 有序发展 ”，这一理念后来被我们成功导入。 根据规划， 在工业园区 260 平方公里的版图上， 1 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 我们要建 17 个邻里中心，其具体位置都是早已规划好了的，将循序渐进地开发。在政府的 支持和主导下，这一规划被付诸实践。 当然，一开始确实非常艰苦。记得新城大厦 1998 年开业的时候只有 9 户居民，周围还 是一片茭白地， 当时能看到一个人都会让我们激动不已。 为了急聚人气， 我们办了一些大型 促销活动， 就是现在每个苏州人耳熟能详的邻里之春、邻里之夏等。总体上， 新城大厦的成 功在于导入了新加坡经验， 打出了邻里中心的品牌， 但也碰到一些瓶颈， 如以零售业为主的 功能定位不够贴近社区生活，导致加盟商家进出频繁、企业亏损严重。 从第二个邻里中心贵都大厦开始， 我们成功地实现转型： 从原来单纯的物业管理跨越到 “现场管理加物业管理 ”。这其实就是邻里中心融入中国化元素的开始。 贵都大厦的开发，政 府只给了四分之一的资金。依靠边招商、边开发、边建设，最后如期开业，而且从开业第一 天起就实现盈利。它的成功经验就是：首先，在功能定位上，以服务业为主（占 80%），其 中又有 40%到 50%是餐饮业。其次，引入商业地产开发模式，在 3、4 楼开发写字楼并转让 产权。其三，在管理模式上，一开始就实行市场化运作。 今年则开始了邻里中心理念嬗变的第三个阶段， 从最初的 “满足居民基本生活需要 ”演变 为“三满意 ”加盈利和发展。同时，需求特征向个性化过渡，品牌开始向外输出。南京、温州 等地的一些开发商纷纷提出与我们合作， 希望加盟邻里中心。 更多的企业、 开发区则源源不 断地到这里参观考察，复制我们的成功经验。 东方早报：从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型 ShoppingMall 、超市以及商业街又有所不同。请问邻里中心有别于普通商业中心的最重要特点是什么？ 于宙：邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业 业态。 一直以来，国内的这种商业业态是不成规模、不成气候的， 服务也是零零碎碎不完整 的，没有一个完整的配置概