苏州高新PK苏州工业园：史上最靠谱的对比分析.docxVIP

苏州高新 PK苏州工业园：史上最靠谱的对比分析 这是一个非常有趣的比较。大家应该在我们之前《起底苏州工业园 IPO》的文章中看过，“土苏州”苏州高新和“洋苏州”苏州工业园之间有很多故事，曾经 上演过“煮豆燃豆萁”的戏码，如今则因为苏州高新参股 CSSD而相互融合。如果借用资本市场所谓“同业竞争”的说法，这两位的确是园区同业竞争的经典案例。 这篇来自国务院发展研究中心的论文报告绝对可谓干货十足。文章对苏州工业 园和苏州高新的模式研究得很透彻，对比也很全面到位，实在是研究两个园区 不可多得的珍贵资料。优园区也特意把这篇佳文呈现出来与关注产业地产的朋 友们共享，希望大家从中有所收获！ —————————————————— 近几年来，苏州高新区和苏州工业园的发展都很快， 是苏州经济的重要组成部分。本文对两个园区的开发模式、 管理架构、享受的优惠政策、 体制建设、产业结构、 收入来源、区位布局和政府服务等方面进行开发运营模式的分析比较，得到 7 个方面的经验和启示。 其中，良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的共同秘诀。 苏州高新区和苏州工业园的基本情况比较 苏州高新区和苏州工业园建立时间相差不大， 面积、户籍人口基本相当， 产业结构都以高新技术产业为主， 很多指标相近， 在一定程度上具有很强的可比性。 两者基本都以外向型经济为主， 而且从数据上来看， 两者的发展都非常好。 只是在某些指标上，苏州工业园区要比苏州高新区高。 例如“投资额上亿美元项目数量” ，苏州工业园为 60 个，苏州高新区是 16 个；“项目平均投资额”，苏州工业园超过 3000 万美元，苏州高新区为 1400 万美元，等等。但这并不说明苏州高新区发 展得不好，而是苏州工业园作为中新两国政府间最大的合作项目， 拥有的资源实在太多，发展得太好，从而在一些指标上略高一些。 对于两个开发区的基本情况，可以从表 1 中看出。 对这两个开发区的比较分析， 单纯从数据指标上来比较没有太大的实际意义， 实际上也没有任何两个开发区的各项指标都基本相同。 因此，本文主要从两者的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行比较分析，希望总结出一些经验和启示。 苏州高新区和苏州工业园的差异比较 总的说来，苏州高新区和苏州工业园有 4 点差异：开发模式不同，管理架构不同，享受的优惠政策不同，在体制建设上略有差异。 1．两者开发模式不同：“穷开发模式”与“富开发模式” 苏州高新区和苏州工业园实际上代表了国内开发区非常典型的两种开发模式，即：苏州高新区是较典型的“穷开发模式”，而苏州工业园是较典型的“富开发模式”。开发模式的不同，对管理架构也有一定影响。 所谓“穷开发模式”，是指开发区启动开发资金并不充裕，比较“穷”，这决定 了其开发行为必定是“逐片开发”、 “滚动开发”，即用初期有限的资金先开发 一小片土地， 等有了收益， 再用收益投入到下一片土地的开发中去。 早期的苏州 高新区、天津开发区等开发区都曾采用这种方式。 由于开发资金并不充裕， 一定 程度上需要政府更深地介入， 从而也部分导致了初期的管委会和开发公司合二为 一，这在苏州高新区表现比较明显。 同时，由于开发资金不充裕， 逐片滚动开发， 受外界影响因素比较大，从而导致开发区总体规划不明朗或经常修改 。 “富开发模式” 是指启动开发资金比较充裕， 从而能够将土地一次性大片连片开发，对管理架构和开发规划也有明显的促进作用。 苏州工业园区就是典型的 “富开发模式” ，开发初期有新加坡方面提供的数亿美金， 使得负责开发的合资公司CSSD能够做实，能够与管理主体管委会相分离，同时能够对整个开发区做好总 体规划，整体开发好土地，在今后的数年中基本严格按照总体规划发展 。 两者的比较小结见表 2。 “穷”、“富”两种开发模式也不是绝对分隔的，一定条件下可以转换。 “富开发模式”在相当多的国家级开发区的早期难以实施， 因为那时的国家级开发区刚刚起步，发展尚不明朗，风险较高，银行往往不愿意给予大额贷款，开发区自身 的经济实力也十分有限。但到了 1994 年以后，国家级开发区发展势头良好，经济效益明显， 银行则抢着给开发区贷款， 天津开发区就是如此。 国家级开发区经过数年高速发展，自身财力也比较雄厚了，则逐渐向“富开发模式”转型，例如 今日的苏州高新区， 就能够与浒墅关镇政府合作， 苏州高新区投入资金， 浒墅关 镇政府投入土地，两者合资成立新浒投资发展有限公司，各占 50%股份，共同开发浒关工业园区，投入 15 亿元一次连片开发 1.5 万亩土地。 2．两者管理架构不同：“政企合一”与“政企分开” 在开发区中， 通常有一个管理主体和一个开发主体。 管理主体代表政府， 通常是管委会，而开发主体往往