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前期调研论证与策划 ( 课纲 ) 房地产项目前期 市场调查 及营销策略 6+1 深度论战研习营（课纲） 主讲：古博老师 第一篇：城市篇 城市印象 1、城市发展概况 2、城市整体定位 3、1 小时中心城市都市圈 4 、城市交通概述 5、城市交通特征 6、城市发展趋势 7、城市发展对项目开发启示 （1）刚性需求数字现状 （2）消费趋于理性，重视品质 （3）项目如何与城市互补、互荣 8、项目研发最核心的三个方向 （1）关注需求，产品围绕需求定位； （2）注重品质，提升项目档次； （3）整合资源，从城市的角度为项目命名。 第二篇：政策篇 楼市前景 1、楼市行情回顾 2、楼市调控解读 3、楼市发展趋势 （1）房价呈现发展的趋势 （2）现实需要决定的楼市 （3）房地产价格高位是否形成？ （4）楼市健康指标评估 第三篇：市场篇 调研分析 1、市场调研：房地产市场综述 （1）房地产开发规模现状 （2）房地产开发投资现状 （3）房地产施工竣工面积现状 （4）商品房销售量现状 2、市场主力需求户型 3、房地产开发带动城市建设 4 、代表楼盘的选取 5、个案调研 6、地段价值分析 7、项目市场规模分析 8、容积率、建筑形态分析 9、户型、面积区间分析 10、楼盘均价分析 11、商业地产发展状况简析 12、项目所在城市房地产市场特征总结 （1）全椒楼市不规范，消费者渴望高品质楼盘出现 （2）购买力不断增强，发展空间大 （3）开发量与但楼盘分布简述 （4）传播途径与营销方式特征 （5）市场消费者特征 （6）城市房地产市场特征综述 第四篇：产品篇 规划建议 1、项目基本经济技术指标 （1）地块位置描述 （2）总占地面积描述 （3）总建筑面积描述 （4）容积率描述 （5）建筑密度描述 （6）土地性质描述 （7）建筑限高描述 （9）车位描述 （10）商业描述 （11）建筑风格要求描述 2、项目产品开发综合建议 3、项目物业形态配比建议 4 、项目建筑风格建议——现代风格 5、项目建筑风格建议——地中海风格 6、项目户型建议——户型设计原则 7、项目户型建议——户型配比建议 8、项目户型建议——赠送面积 入户花园 9、项目户型建议——赠送面积 露台、阳台 10、项目户型建议——客厅、卧室设计建议 11、项目户型建议——厨房、卫生间设计建议 12、项目户型建议——门、窗设计建议 13、户型创新——楼中楼 14、户型创新——错层阳台、空中复式 15、户型创新——“错层” 16、户型创新——“小户型” 17、项目景观建设建议 18、项目基本配套设施建议 19、项目配套设施建议——运动器材 20、项目配套设施建议——会所、游泳池 21、项目道路体系： “人车分流”建议 22、项目商业形象建议 第五篇：定位篇 开发战略 1、项目分析：本案周边配套状况 （1）交通条件 （2）生活配套 （3）人文环境 2、项目分析：地块现状 3、项目 SWOT分析 （1）项目分析： SWOT分析——优势 (s) （2）项目分析： SWOT分析——机会 (o) （3）项目分析： SWOT分析——劣势 (w) （4）项目分析： SWOT分析——威胁 (t) 4 、市场定位：定位策略 （1）我们的如何在一个房地产市场处于初级阶段的城市打造相对的高档项目？ （2）如何在一个消费品牌意识比较淡薄的城市树立开发商品牌？ （3）如何实现快速销售，并保证一定的利润？ （4）占位策略制定 5、市场定位：如何超越并建立市场高度 6、市场定位的支撑内容 （1）推广赢得市场关注 （2）产品获取市场认可 （3）品质得到市场尊重 （4）细节体现项目档次 （5）服务取得客户口碑 （6）占领市场至高点 7、超越建立品牌，品牌