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住房公积金贷款与商业贷款比较 案例:个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款条件 1.具有合法有效的身份证明。 ? 2. 必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明 　 3.具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。 　 4. 与卖方签定有效的购房合同或购房协议。 　 5.支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。 　 6.贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同 　 7.贷款银行规定的其他条件 贷款成数与期限和利率 　　1. 二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。 　　2.贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。 　　3. 贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。见个人住房商业性贷款利率表 贷款流程 　　1.办理申请手续.准备相关贷款材料。 　　2.银行初审。 　　3.购买保险。 　　4.银行复审。 　　5.签订《住房抵押贷款合同》。 　　6.与卖方办理房屋产权过户。 　　7.银行为该房屋办理抵押登记手续 　　8.交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。 技能训练 通过阅读上述两个案例:比较个人住房公积金贷款与个人商业贷款的优劣 住房公积金:公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,同时住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半. 个人商业贷款:未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款,条件相对宽松. (五)住房贷款的还款方式 1．等额本息还款法 2. 等额本金还款法 3．等额递增还款法 4．等额递减还款法 5．等比递增还款法 6．等比递减还款法 7. 组合还款法 1．等额本息还款法 等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等。 每月还款额R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1} 式中， P0——贷款本金； r——月利息； n——还款期数 优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。 等额本息还款法，每月相同，利息较多， 【例4.4】李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。 每月还款额R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1} ＝ {300 000×(1＋5.508%/12)240× 5.508%/12 }/{(1＋5.508%/12)240－1} ＝2 065(元) 理财计算器-等额本息还款法 2．等额本金还款法 等额本金还款法是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群，如面临退休的人员等。 每月还款额R＝P0/n＋(P0－P1) ×r 式中， P0——贷款本金； P1——累计已还本金； r——月利息； n——还款期数。 特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。 等额本金还款法，逐月递减，利息较少 【例4.5】李先生向银行申请了20年期30万元贷款，年利率为5.508%，采用等额本金还款。 每月还款额R＝P0/n＋(P0－P1) ×r 第一个月还款额＝300 000/240＋(300 000－0)× 5.508%/12＝2 627(元) 第二个月还款额＝2 621(元) 理财计算器-等额本金还款法 3．等额递增还款法 等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群，如毕业不久的学生等。 特点：目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。 4．等额递减还款法 等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群，如中年人士或未婚的白领人士等。 特点：客户在不同的时期内还款虽然不同，但是会有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。 5．等比递增还款法 等比递增还款法是指在贷款期后的一时间段内每期还款相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用于前期还款压力较小、工作年限短、收入呈上升趋势的年轻人。 6．等比递减还款法 等比递减还款法是指在贷款期后的一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用于收入较