经济运行与中国房地产业发展论坛.pdfVIP

　 中国北京国际科技产业博览会( 国际周) 2002 经济运行与中国房地产业发展论坛 房地产资产证券化的操作探讨与建议 惠泽中国控股有限公司 - 高广垣 2002年5月26日 惠澤中國控股有限公司 1 房地产资产证券化的操作探讨与建议 • 可证券化的房地产资产 • 抵押贷款证券(Mortgage-Backed Securities) – 目的、结构/操作、发展建议 • 产业投资基金(Real Estate Investment Trust) – 概念、规则、未来发展 惠澤中國控股有限公司 2 可证券化的房地产资产 • 房地产抵押贷款 – 住房 – 商用物业(商场、办公楼、服务性公寓等) • 房地产物业 – 在开发项目 – 经营性物业 惠澤中國控股有限公司 3 住房抵押贷款证券化的内在需要 • 金融机构为贷款资产的持有者 • 短存长贷 资金错配 流动风险 • 集中性风险 监管机构不愿意 • 金融机构的资金来源未能满足贷款需求 惠澤中國控股有限公司 4 住房抵押贷款证券化的特性 • 信用增值是证券化的最高手段 • 贷款未来现金流的可靠性才是重点 • 资产价值只作为第二考虑 • 数量多 统计特性容易形成 • 容易标准化 惠澤中國控股有限公司 5 住房抵押贷款证券化的种类 • 过手证券(Pass-Through Securities) • 转付证券(Pay-Through Securities) • 抵押债券(Mortgage Bond) • 抵押担保债券(Collateralized Mortgage Obligations) 惠澤中國控股有限公司 6 过手证券的操作结构 发　行 资产出售 特定目的载体 本利现金流 抵押证　 SPV 证　现金回报 供款 抵押 投资者 贷款组合 惠澤中國控股有限公司 7 过手证券的操作结构 证券化的一些问题 •借款人风险评估薄弱 •数据资料粗浅 供款 •文件程序欠缺统一标准 •处置抵押物困难 抵押 •缺乏贷款担保 贷款组合 •没有权属保险 权属保险 贷