唐山新天地·鹭港项目二期全案策划报告_[全文].docVIP

一个有着优良血统、出生在豪门贵族之地、具有王侯之像的优雅王子，却诞生在了一个战乱的年代，如何能够保护住自己的权利与地位，如何能创造自己的辉煌 · · · · · · 时间：一个战乱年代的开始 地点：一个兵家必争的要塞 人物：一群争做王侯的勇士 一场旷日持久的战争即将开始 一场决定身份与地位的殊死之争即将拉开序幕 谁能把握战争的主动 谁能抓住战场中的机会 谁将成为“凤凰王者”！ 凤凰王者—— 唐山新天地· 鹭港二期整体营销策略报告 唐山新天地房地产开发有限公司的形象工程 唐山·鹭港，成就凤凰新城的标志性建筑群落之一 唐山·鹭港，迅速占领市场份额 唐山·鹭港，引领行业标杆 唐山·鹭港，实现企业的利润目标 我们要考虑的核心： 目录 Contents 宏观市场 中观市场 微观市场 核心价值挖掘 SWOT分析 强销点梳理 核心价值构筑 市场定位依据 项目整体定位 二期产品经济指标 商业主题 园林主题 产品亮点 二期户型配比分析 二期产品卖点梳理 二期产品定位 PART3 –鹭港·二期价值剖析 PART1 –唐山市场解读 PART2 –唐山·鹭港价值剖析 操作难点分析 推案原则 操作要点 营销原则 推案节奏 客户白描 价格涨幅模型 营销综合振荡模型 共振模型应用 潮式客户理论应用 客户互动与升级模型 价格线与产品线 PART5 –首开期暨17#地07年操作手册 PART4 –鹭港·二期整体营销策略 17#地解读 客户解读 形象解读 营销操作原则 推广操作原则 营销动作线 07年价格走势分析 唐山“领跑”全省经济，对周边乃至整个河北省都具有较强的吸纳力、辐射力 和带动力；唐山城市化的进程还将不断加速。 河北已经定位为沿海省，在环渤海经济隆起带、京津冀一体化的背景下，唐山市的城市性质被确定为：河北省经济中心城市，环渤海地区以能源原材料工业和新兴工业为主的制造业基地。 据测算，到2020年唐山市的市域规划人口将达到750万人，城镇人口为510万人，城市化水平为68%。 唐山完全有基础、有条件、也有责任发展得更快、更好一些，应该成为区域经济中心，成为全省经济发展的 “领头羊”！ ——省长季允石 唐山市场定位 PART1 –唐山市场解读-宏观市场 唐山扩容，城市化进程加大，城市发展的能力和空间加大； 唐山市场刚性需求加大，必然将加速推动城市建设和房地产市场发展。 唐山规划解读 稳定高速发展 3000-8000 快速发展 600-1300 平稳发展 高速发展 起步发展 住宅产业 发展情况 8000-10000 1300-3000 300-600 人均GDP（美元） “双城”格局下的唐山，经济地位已然成就河北省龙头地位 --“经济中心”； 整体经济发展状况良好，房地产行业已进入稳定、高速发展时期。 05、06年人均可支配收入增幅明显增加，据保守估算（如按10%的6年平均增幅计算）07年人均可支配收入可达到13614元。 根据国际成熟经验，人均GDP值达到1300美元，将会使房地产业进入高速发展初期状态，居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。 进入05年后，市场进入高速发展期 经济解码 05年较04年市场供应量增长11/a.88倍，价格增长幅度同比增长1.2倍； 06年较05年市场供应量增长1.2倍，价格增长幅度同比增长1.37倍； （数据来源：唐山市统计局） 上涨1100元/㎡ 上涨700元/㎡ 人均收入在05年达到1311美元，房地产市场进入高速发展期； 进入06年后，在国家宏观调控、经济增长和奥运概念等综合因素影响下，价格攀升幅度增大。 进入06年后，唐山整体房地产市场呈现量价双升的良好态势； 主流产品差异化不明显，竞争激烈。 唐山房地产市场总体状况 唐山经过了城市的重建期与改造期，现在正如“凤凰涅磐”一般高速腾飞起来！ 宏观市场—小结 区域中路南区和路北区两大主城区。其中由于防震的需要，路南区的房屋最多不能超过二层高。因此，整个路南区几乎都不能作为城市开发建设用地。而拥有高新开发区（含机场新区）的路北区，相对来说发展空间较大； 《唐山市城市总体规划（2003—2020）》中，机场新区被定位于商贸、金融、信息、文化、娱乐、办公、居住功能配套的新的城市综合性公共中心。 新的城市综合性公共中心； 城市未来向西北发展的走向日渐明显。 （唐山报道 中国房地产报 ） 区域规划定位 PART1 –唐山市场解读-中观市场 机场新区被定位于商贸、金融、信息、文化、娱乐、办公、居住功能