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南京河西市场调研报告 第一部分 市场调研 目 录 第一 章 项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、 总供给量分析 二、 总需求量分析 三、 价格趋势 四、 消化状况分析 五、 购房面积与户型分析 六、 购房习性特点分析 七、 房地产市场综合评述 第二 章 项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、 在售物业 二、 待售物业 三、 待建物业 四、 物业可比性 五、 结论 第三章 目标客户市场需求分析 第一章 项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 1、供给量分析 — 2004 年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份 房地产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元） 住宅施工面积（万怦）住宅竣工面 积（万m2） 住宅交易面积（万m2） 1995 59.45 29.2 602.36 230.78 / 69.7 33.94 543.78 275.67 178 72.89 36.17 535.75 207.87 215 101.06 58.79 611.82 270.46 253 97.91 62.21 686.93 314.33 222.2 99.34 66.42 658.59 297.55 254.2 111 75.28 743.95 308.96 305.23 137.63 96.57 909.6 374.43 341.92 183.8 129.3 1255.0 336.24 400.16 上半年 80.32 55.38 1558.61 121.32 168.91 由上图可以看出 1995 年到 2004 年南京房地产市场投资开发力度加大，仅 2004 年上 半年住宅开发投资量就接近 1998 年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显， 2004 上 半年的施工量已经大大超过了 2003 年全年的施工量，这体现出住宅开发量的飞速增 长。竣工面积增长缓慢，在 2003 年甚至出现负增长的现象，这在一定程度上影响了供 需平衡，需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳 增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势，呈现供需两旺的局面。 2、 2004 下半年南京房地产供给量预测 供应将稳步增加，总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在。 2003 年全市共招拍挂出让 614 公顷土地，比 2002 年增加 3.3 倍， 2004 年国土部门 还将供应土地 1000 公顷。 2003 年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此 2004 年 的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。 2004 年上半年全市商品住宅 上市量为390.56万血2,预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在 于 2004 年上半年的房地产投资增幅达到 34.07 ％， 2003 年出让的 614 公顷土地一部 分将在2004年下半年进入市场，2003年新开工面积达到了 739.28 怦，经过半年左 右的建设基本可以上市销售，因此保守估计 2004年下半年上市量将会达到 400?500 万m2。 二、 总需求量分析 、总需求量论述 目前，推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求，而构成南京房 地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程 所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化，对物业品质需求越来越高，很少 会再出现跟风性质的盲目消费现象。 、总需求量结构分析 由图表可以看出： （1） 、2004 年上半年的拆迁购房需求比例较 2003 年底有所下降，原因是拆迁进程缓 慢。造成拆迁进度缓慢的原因，主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的 解决。同时旧城改造力度有所减缓，导致需求量开始减少。 （2） 、投资购房减少，受到政府宏观调控的影响，特别是受从 2004 年4 月 1 日起开 始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响，以短期投资为目的的投资购房需 求下降。 （3） 、结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高，南京市的人口基数不断增加，结婚的 人数也随之而增加，结婚购房需求 2004 年来一直稳中有升，这部分人群是南京商品住 宅需求中最稳定的组成部分。 （4） 、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也 显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也 随之大幅上升。上升比例达到 8 个百分点，幅度较大。 （5） 、城市化进程购房需求增长较快。作为大城市的南京，城市化进程的加快和城市区 域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品住宅需求的持续增长动力。按照南 京城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在 2％左右，每年约有 11 万人成为南京 市城市人口。 以上人群中投资购房和