房地产业税收政策解读与实务操作.docVIP

税务精英训练营　　　　　　　行业税收政策解读与实务操作 　　　　　　 第 PAGE 1页 房地产业税收政策解读与实务操作 　　企业的安全比赚钱更重要。在不可控的高风险状态下赚钱，或者未能掌控运营中的风险点，即使暂时赚钱，后患无穷！ 　　地产业税收风险的控制与筹划　　 第一章　购地阶段 　　一、拿地环节　　二、持有环节　　三、退地环节　　 　　1.如何确定契税的计税依据？　　《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）：　　一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：　　1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。　　2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。　　（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 　　二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。　　财税[2016]43号 财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知　　计征契税的成交价格不含增值税。 　　2.项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？　　《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）：　　根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。 　　3.以零地价方式受让土地是否征收契税？　　《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）：　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 　　4.购买公司股权也要缴纳契税吗？　　《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）规定： 　　九、公司股权（股份）转让　　在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。　　五、企业出售。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。（财税[2012]4号）　　财税[2015]37号废止了企业出售免税的政策。也就是说自2015年1月1日起，不管是企业整体出售还是部分出售，对受让方承受所购企业的土地、房屋权属，一律征收契税. 　　拿地环节的涉税事项　　关于拆迁安置　　房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　货币安置拆迁的，房地产开发企业应凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 　　土地征用及拆迁补偿费　　●房地产开发企业应建立拆迁安置户分户档案，主要内容包括：　　A.房屋拆迁补偿安置协议；　　B.房屋评估及测绘资料；　　C.房屋拆迁补偿安置计算单；　　D.被拆迁房屋权属相关材料；　　E.被拆迁人身份证明材料；　　F.安置资金结算及交付证明材料；　　G.其它有关材料。 　　●土地征用及拆迁补偿费核算的税会差异