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“营改增”对建筑业与房地产业的影响 一、“营改增”背景 营改增，顾名思义就是营业税改增值税。 3月24日，财政部网站正式发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号），自2016年5月1日起在全国范围全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。这对建筑业与房地产业究竟有那些深刻影响？留给行业的准备时间已经不多了，我们将对营改增试点政策进行深度解读。 营业税改征增值税的试点自2012年1月1日在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营改增开始。因种种原因，建筑业、房地产业营改增进程进展缓慢，于2016年5月1日起全面营改增。真可谓千呼万唤始出来，但它真的如民众期望的那样吗？ 二、“营改增”的一般规定 只要发生应税行为，不管是什么性质的单位或个人均应作为纳税人。销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，改缴增值税。增值税已实现全行业覆盖，营业税正式成为一个历史名词。 纳税人特殊规定。因为现实工作中，除了单位自营外，还存在承包经营、承租经营、挂靠经营等方式。究竟以承包人、承租人、挂靠人为纳税人，还是以发包人、出租人、被挂靠人为纳税人，以谁的名义去经营和谁承担法律责任谁就是纳税人。 外国单位或个人在中国境内发生应税行为，中国具有征税权。此时，若外国单位或个人在境内没有经营机构，则境内购买方为扣缴义务人。 有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产的经营活动缴纳增值税；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。非经营活动不缴纳增值税。 原增值税项目税率分五档，包括：17%、13%、11%、6%、0%。营改增的项目取消13%这一档税率。 提供有形动产租赁服务，税率为17%。 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权，税率为11%。 建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、和其他建筑服务。现在不再称“提供建筑劳务”，而称为“销售建筑服务”。 增值税征收率为3%。此适用于小型建企、甲供服务、专业分包、清包工等。 增值税征收率=应纳税额÷销售额。 建企销售额=全部价款+价外费用-分包款 增值税征收率是应纳增值税税额的幅度，适用简易计税方法，不能抵扣进项税额。 三、“营改增”的亮点是可以抵扣进项税额 营改增只是抵扣进项额，即进项物中所含税额。 应纳税额=当期销项税额一当期进项税额。 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 销项税额=销售额×税率。 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，含税销售额与不含税销售额的换算。按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+税率） ?进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 三、提供抵扣进项税额手续更烦琐 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。其中：纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。纳税人取得的增值税扣税凭证，如资料不全的，不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 特别说明：因为进项税额抵扣还是依据取得合格的增值税扣税凭证，所以建筑业、房地产行业、生活服务业，都可能会因为发票等其他有效凭证获取困难，而使得一些本来应该抵扣的进项税额缺乏依据，从而实际税负较营改增前会有所上升。 四、营改增可能增加税负 建筑业营改增从营业税率3%改为增值税11%，税率是提高的，但因增值税可以部分抵扣，官方说是减税，实际却未必，还很可能是增加税负。为什么？因为其低扣不是根据进项价款，而是进项税额，所以，实际抵扣并不多。 如果施工企业要想减少税负就必须大量购置设置和资产，不管是否是真实需要。而有的施工企业本来就是短期行为，这个工程做完了，不知道后面有没有活，所以，设备和周围材料等一般采用租赁形式，以减少成本和风险。如果为了抵扣，降低税负，不必要采购施工设备，很可能造成更大的损失，得不偿失。 将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，是不是就大幅度降低企业税负？未必，一是企业新增不动产是根据企业自身的实际需要，不是为了抵税而购置不动产；二是只抵扣新增不动产所含的增值税，而非不动产总价。 虽然企业交税，似乎与你我无关，其实，这个税是由全社会成员共同负担，因为整个社会交易成本提高了。如企业增值税11%，工程造价就包含这个税金，由开发商或建设单位支付或代缴计入总造价，等于是开发商或建设单位承担此税收，而开发商或建设单位把这部分税收作为开发和建设成本通过抬高