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PAGE PAGE # 商品房地产可行性研究报告 目录 ..1目录 ..1 XXXX汉城研究背景 ■■…2 可行性研究报告概述 ..3 第一章 项目背景 …………………………………………… .……… ..…8 第二章 市场定位及可行性分析 ………………… ..………………… 20 第三章 规划设计方案及可行性分析 …………………………… .…24 第四章 工程建设方案及可行性分析 ……………………………… .27 第五章 成本控制方案及可行性分析 ……………………………… .29 第六章 营销组织方案及可行性分析 ……………………………… 34 第七章 财务投资方案及可行性分析 ……………………………… .40 第八章 开发机构方案及可行性分析 ……………………………… .45 第九章 项目开发效益 ………………………………………………… 51 第十章 项目风险识别及规避措施 ……………………… .………… 53 第十一章 可行性研究结论 ……………………………………………… 57 附件： 一、 《XX 市商品房地产市场需求调研简明报告》 二、 《XX 市商品房地产市场研究报告》 三、 《XX 市人民政府关于“ XXXX 汉城”项目规划座谈备忘》 四、 《XX 市经合办关于“ XXXX 汉城”等项目有关问题的请示》 五、 《XX 市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》 六、 《项目周边关系图》 七、 《XX 市政府城市建设规划图（ 1997年—— 2010年）》 八、 《XX 市城区图》（ XX 旅游指南版） 研究背景 为了实现置信实业战略扩展，置信实业多次对走向二级城市开发进行了探 索，先后考察过眉山、广安、资阳、 XX 等省内二级城市，几经反复接触，逐步 把第一个扩展目标锁定在“ XXXX汉城”项目上，经过与当地政府的多次接触、 谈判和近十次全面系统的调查研究，我们与 XX市政府这一合作伙伴达成了一定 的共识，并在《 XX 市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》的基础上作了初步的 规划设计，至此本项目运作思路基本清晰。 在正式的决策前我们在前期调研和规划设计的基础上对 XXXX汉城的可行性 进行了全面系统的研究分析，内容包括①、市场定位及可行性分析，②、规划设 计方案及可行性分析，③、工程建设方案及可行性分析，④、成本控制方案及可 行性分析，⑤、营销组织方案及可行性分析，⑥、财务投资方案及可行性分析， ⑦、开发机构方案及可行性分析，⑧、项目开发效益分析，⑨、项目风险识别及 规避措施等。 本报告中涉及到的各类方案和运作思路，分别由宏信公司相关部门撰写， 策划部统稿，合力完成了本研究报告一一《XXXX汉城可行性研究报告》。 报告概述 项目背景 1、 总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余 亩已经拆迁完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。 2、 土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在 36万元/亩；代征地 争取免费，估计目前该地块的市场价大概在 60 80万元/亩之间。 3、 周边景观有XX溪、富乐山公园、李杜祠、XX市博物馆。 4、 紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 5、 本项目由黄学玖市长亲自负责。 6、 根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主； 建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8 — 2.5 ;绿 地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 7、 土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二、XX商品房地产简况 1、2001年商品房总的上市量：面积83万平方米；总销售面积：68万平方米， 其中中高档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。XX2002年1-5月 房屋成交面积与其年同期相比增长 134% 2002年销售价格表： 物业类型 多层 高层 营业办公用房 平均售价（元/ m2） 1219.18 1921.59 5561.81 2、商业地产开发围绕城市传统商业中心开发， 由于XX大型中高档住宅小区尚未 形成规模，社区型商业形态还没有成型。 3、XX城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内XX市商品房市场需求情况 ――有7%勺家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求 有14580套；其中有13%勺消费者（1365户）准备购买中高档商品房（单价 1800元/平米以上，总价20万元以上），加外来购房群体需求有1950套。 三、项目定位 1、住宅：面向XX市及周边市县，具有咼收入，具有追求咼尚生活生活品质意 识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主， 4—— 7 层 公寓，总建筑面积 16.5 万平米