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北京万达国际广场策划书 一、 北京市场简述（ 2003 年 8 月） 上半年及目前市场的走势： 中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波 浪和局部的调整。 （1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。 今年 1 至 7 月，全 市商品房平均售价为每平方米 4693 元，其中住宅为每平方米 4339元，分别比上年同 期减少 173元和 370元。本市房价也从全国第一降至第三。 （2）租金及空置率 ：2003 年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米 22.05 美元，比上一季度下降了 0.5%，比去年同期下降了 4%。服务式公寓租金为每月每平方 米 28.8 美元，比上季度下降了 0.7%。 （3）市场供给情况： 今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期， 1 至 6 月北京房地产预售总量达 到 1121 万平方米，比 2002 年同期增长了 147.7%，增加的绝对量是 362 万平方米。 1 至 6 月高档住宅 49 万平方米，合同金额 48 亿，均价每平方米 9796 元；办公用 房 18 万平方米，合同金额 25亿，均价每平方米 13888元；商业用房 15 万平方米，合 同金额 21 亿，均价达到 14333元； 今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占 23.5%。高档的别 墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米 10480元，去年均价为 9318 元，今年每 平方米增加了 1172 元。 2..CBD 市场今年全面出击 从2000年至今，无论真正CBD区域内的项目，还是CBD四周的项目，东部楼市一 直都在卖CBD勺概念。今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着 CBD 建设开始进入实质性阶段。 CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于CBD 区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于 CBD内众多高起点规划设计、高品 质建设的高水平项目。可以说目前的 CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说“万 千宠爱集于一身”也不过分，所以CBD只能划定在一个3.99平方公里的区域内集中力 量建设。CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD和区域外的竞争是品牌物业与自 主开发状态的非品牌物业的竞争。 3.. 新出台政策法规对北京房地产的新影响 （1）继今年 2 月份国土资源部发布 ＜紧急通知＞停止别墅类土地的供应， 6 月 13 日，中国人民银行发布了 ＜关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ＞（ 121号文件）， 根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资 的 30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能 将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已 封顶住房的个人发放个人住房贷款；购买第二套以上 （含第二套 ）住房的，应适当提高 首付款比例， 并不再执行个人住房贷款利率， 而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 ＜通知＞的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。但对开发商却缩紧了 资金的链条。 （2）政策法规的引领作用， 最高司法解释； 新近出台物业管理条例， 都严格规范市场。 第一部分 万达北京项目市场定位 第一节 CBD 业态属性 中央商务区(Ce ntral Bus in ess District) 简称CBD最早起源于20世纪20 年代的美国。 CBD是 一个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量， 调控着整个城市的经济脉搏律动。它通常聚集了大量的金融、商贸、文化、服务 以及大量的商务办公和酒店、 公寓、会展中心、文化娱乐等设施， 并具有最完善、 最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。 CBD通常设置在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高， 城市中的CBD在一定意义上已成为该城市的代名词， 代表了这个城市的精华，是 一个城市现代化的象征与标志。CBD聚集着规模宏大、错落有致的建筑群和实力 雄厚的企业王国， 还有与之匹配的创造财富神话的精英。 同时，它也是一个人文 色彩的以人为本的城市社区，是一个 24 小时充满活力、最具现代化气息的商务 中心。 国际上最具代表性的CBD有：纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、 新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾。 北京CBD处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大 十字架的四个象限内。 总占地约 3.99 平方公里， 常住人口约 5.45 万人， 是全国 涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。 北京CBD是以商务办公为主的混合