各种估价方法一览表.docx

各种估价方法一览表 方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价 修正法 观点 替代 ~ 收益 建筑成本+ 地价=房地价 成本可及性、替代 ~ 替代 替代 : 评估对象 土地 建筑物 3?不动产 .土地 .建筑物 ?不动产 1.土地 2 .建筑物 1.建筑物 2.新开发地 土地 土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不 动产估价 适宜有收益的土地或建筑 有交易地区，且地产有开发、再开 发价值 建筑物或新开发地 道路系统完整，且附设 有路线价，深度修正系 数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地 价格修正系数表 限制 1.无类似交易案例，或无市场交 易时，难以评估 2?必须考虑所有差异的项目， 并 加以适当修正 3.必须查证比较案例资料的准确 性 ?对无收益不动产评估困难 ?收益数据必须合理、准确 ?还原利率必须适当 1.对不适宜建筑或无再开发价值土 地评估困难 2 ?房价预测难以准确 3. 开发费用难以准确 不适宜于已建成地或已开发 地 成本不等于价格 不适宜于无路线价区域 不适宜于无基准地价 区域 理论基础 依实例地价格，比较求评估地 价格 无理论基础，但实用 .土地价格=土地纯收益/土 地还原率X [1 — 1/（1 + 土地 还原率）土地收益年期] 土地纯收益=房地纯 收益一房屋纯收益 房屋纯收益=房屋现 值X房屋还原率 .有理论基础 1