居间合同纠纷案-(优质文档).docxVIP

合同编号: 居间合同纠纷案 甲方： 乙方: 20 年 月 日 原告上海X X物业代理有限公司与被告上海X X投资管理有限公司、上海X X投资管理中心 居问合同纠纷一案，代理人受原告的委托，陈述代理意见如下，供法庭参考。 本案的争议焦点在丁，双方签订的《佣金确认书》中约定的付款条件是否已经成就。对此， 原告认为，首先，《佣金确认书》约定了佣金的支付日期，该日期已届满 ；其次，《佣金确认 书》注明了佣金确认书无效的事由，但该事由并未出现，故《佣金确认书》有效，原告应该 支付佣金。围绕上述问题，律师发表具体代理意见如下： 一、 原告居问已经成功，有权获得佣金报酬。 《合同法》第四白二十六条第二款规定,在居问合同关系中，居问人促成合同成立的，委托 人应当按照约定支付报酬。本案原告与被告一签订的《佣金确认书》约定，佣金在签订正式 租赁合同7天内支付。这说明原被告双方均认为签订《租赁合同》是居问成功的标准，与 《合同法》规定一致。原告通过提供居问服务已促成合同成立，被告对该事实并无异议，故 原告有权获得提供居问服务的报酬。 二、 《佣金确认书》约定的无效事由是“政府不同意开门事宜”，而并非“没有开门”， “政府不同意开门事宜”事由并未出现。 《佣金确认书》注明“因客户方要求在商场开门事宜作为租赁的首要条件，待通过政府部门 同意后该合同最终成立，反之，政府不同意开门事宜，则租赁合同不成立，此佣金确认书无 效”，因此，佣金确认书无效的约定事由为“政府不同意开门事宜”，并非“没有开门”这 一简单事实。“政府不同意开门事宜”与是否开门本身是有本质区别的，只要没有政策条件 限制不能开门，租赁合同就成立了，至丁承租人最终是否决定开门，并不影响《佣金确认书》 的效力，也不影响佣金支付。 三、 “政府不同意开门”事由出现的证明责任应由被告承担，而被告并没有举证证明。 根据最高院《证据规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当 事人承担举证责任”，原告向法庭提交的被告一向承租人出具的《履约保函》，说明被告一 向承租人承诺开门可以获得允许；《房屋租赁合同》第七条第6款约定“如有关部门干涉开门, 由甲方（被告二）负责出面协调解决”。前述两份证据证明合同约定的“取得政府同意开门事 宜”的履行义务人为被告，被告应对其主张的“政府不同意开门”事实承担证明责任。庭审 中，被告没有提出证据证明其主张的事实。 假设存在“政府不同意开门”事实，被告至少应提供 （1）承租人向其提交的开门方案、（2）被 告就开门方案向政府有关部门申报批准的文件、 （3）政府不同意开门的批复。但被告在庭审中 没有提供任何有关这方面的证据。反而，对丁 “政府不同意开门事宜”，原告提出了照片证 据，证明在起诉时该商铺已经开门，不存在“政府不同意开门”的事由。且律师走访区房地 局、规划局、公安消防部门等，获知开门事宜无须经过政府部门同意，且消防部门还告知纵 深超过20米的商铺，另一侧不开门反而违反消防法规。 四、被告二委托被告一招租及管理，该概括性授权应包含通过中介公司居问的途径招租，故 应对居问佣金的支付承担连带责任。 《民法通则》第六十五条第二款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任， 代理人负连带责任。”《房屋租赁》合同引言披露“甲方 （被告）拥有XX路XX号一至四层 商业办公房产权，房屋类型为商铺，并委托丙方对上述物业进行招租及经营管理”，这与出 示委托书无异，且委托权限不明确，故被告一与被告二应向原告承担连带责任。 签合同的注意事项如下（使用时请删除）： 一、 在签订合同以前，经营者必须认真审查对方的真实身份和履约能力。 二、 审查合同公章与签字人的身份，确保合同是有效的。如果对方公章为法人的分支机构公 章或内设机构，应要求其提供所届法人机构的授权书。对方在合同上签公章，并不能保证合 同是有效的，还必须保证合同的签字人是对方的法定代表人或经法人授权的经办人。 三、 签订合同时应当严格审查合同的各项条款，有条件的不妨向专业人员咨询。根据合同诈 骗的特点，为了防止对方利用合同条款来弄虚作假，应该严格审查合同各项条款以便使合同 权利义务关系规范、明确，便丁履行。 四、 约定违约条款。 五、 约定争议管辖权条款。 六、 明确合同签订地。 七、 约定担保条款（视具体情况而定）。