房地产行业业的特征第一课.docxVIP

我国房地产业的特征和发展历史 房地产业的特征 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产价值的角度来看，主要有以下 十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。 房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为： 受土地高度制约，区域性强 土地是承载房地产的基础， 也是进行房地产开发的先决条件， 土地的供应量、 出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。 土地的不可移动性， 决定了任何一宗房地产只能就地开发， 所以从严格意义上来说， 房地产 市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场 (城市房地产一般是以一个城市为一个市场 )，其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各不相同。 受资金高度制约，对金融机构依赖性强 房地产的价值量大的特点， 使得房地产开发资金需求量大， 一般房地产项目的开发， 少则需 要几千万， 多则几个亿甚至上百亿， 房地产业受资金高度制约。 由于房地产开发企业自有资 金的有限性， 所以从前期开发到后期销售， 处处离不开银行贷款的支持， 我国法律规定开发 企业的自有资金比例不得低于 30%，这也意味着 70%的资金可以通过融资获取。目前，我 国房地产企业的平均资产负债率超过 70%，许多房地产开发