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项目估算与资金筹措 第一节 投资估算 4 ．3 房地产开发项目投资及收益估算 4 ．3 ．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分 房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的 方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档 次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。 在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评 审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表 4.5 ）。不同 阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的 作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐 步准确，所起的作用也越来越大。 房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切 分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价 分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。 进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据 资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。 表 4.5 投资估算的阶段划分 投资估算 投资估算 投资估算的主要作用 阶段划分 误差率（% ） 开 1．规划分阶段的投资估算 ≥±30 1 ．说明有关的各构成项目之间的相互关 发 系 项 2 ．项目建议书阶段的投资估 ±30 内 1 ．从经济上判断项目是否应列入投资 目 算 计划； 投 2 ．作为领导部门审批项目建议书的依 资 据之一； 决 3 ．可否定一个项目，但不能完全肯定一 策 个项目是否真正可行 过 3、可行性研究阶段的投资估 ±30 内 可对项目是否真正可行作出初步的决定 程 算 4 ．评审阶段的投资估算 ±10 内 1 ．可作为对可行性研究结果进行最后 评价的依据 2 ．可作为对投资项目是否真正可行进 行最后决定的依据 5、落实设计任务阶段 ±10 内 1 ．作为编制投资计划，进行资金筹措及 申请贷款的主要依据； 2 ．作为控制初步设计概算和整个工程 造价的最高限额 4 ．3 ．2 房地产开发项目成本费用构成 不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成 1 是相同的，主要有以下几个方面：