房地产审计注意项目.docxVIP

20XX.2房地产行业税收审计应关键关注 五方面问题及审计方法 多年来，房地产行业经营规模快速扩大，已经成为国家税收收入关键起源之一，同时也是税收审计中关键关注行业。不过，房地产行业项目规模大、时间跨度长、包含税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中难点。　　所以，在房地产行业税收审计中，必需打破“就账查账”常规检验方法，财务数据和业务资料必需紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为关键检验税种，在关注银行账户、资金流基础上，关键关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全方面检验和关键检验、账面检验和实地勘察相结合方法，从外围发掘线索，寻求突破口，对企业进行“解剖式”检验，才能起到事半功倍审计效果。　　一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入问题　　一是企业采取银行按揭方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确定收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确定收入并申报纳税。不过，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税问题。　　二是根据税法要求，房地产企业在销售不动产过程中收取价外费用（如管道煤气开户费等）也应该计入销售收入申报纳税。　　三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见隐匿对象，而且在对房地产开发企业审计中也比较轻易忽略。　　对于这类问题审计， 1.经过销售部门销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。 2.延伸银行，经过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有没有按揭贷款转入企业账户未计销售收入情况。 3.结合纳税申报资料、购房协议、协议等资料，审核其它应付款等往来科目，核实企业收取各项价外费用是否足额入账并申报纳税。 4.经过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺实际销售、出租和使用情况。　　二、关注预收账款、定金等预收款项未按要求申报纳税问题　　预售是房地产行业常见销售方法。在通常财务会计中，企业取得预收款项不需要计入当期收入。不过，根据国税发[20XX]31号文件要求，房地产企业经过正式签署《房地产销售协议》或《房地产预售协议》所取得收入，应确定为销售收入实现，税法比会计确定收入时间有所提前。所以，房地产企业只要签署了《房地产销售协议》、《房地产预售协议》并收取款项，从税法角度上讲就不再考虑开发产品是否完工，一律应确定为收入并申报纳税。另外，定金也属于预收款一个形式，其纳税义务发生时间也应为收到定金当日，所以也需要进行纳税申报。部分房地产企业因为对法规不熟悉或主观有意，常常会不按要求将这类预收款项申报纳税，所以在审计中需要关键关注。　　对于这类问题审计，关键是经过审阅企业预收账款、其它应付款等往来账科目标核实内容，和企业营业税、所得税纳税申报表等资料进行查对，检验企业是否按要求进行了申报纳税。　　三、关注经过虚开建筑发票虚列成本问题　　房地产企业投资规模很大，国税总局稽查局曾专门下发文件，要求各级稽查部门对被查企业列支成本费用票据进行关键查对，单张票面金额在10万元以上票据要进行关键核查。可见，对实际发生支出是否取得正当有效凭据是对房地产企业税收审计关键。　　虚开建筑业发票是房地产比较普遍现象，也是审计核实关键和难点。虚开建筑业发票是指在没有真实业务情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑企业虚开建筑发票。企业只需支付营业税或手续费，就能够获取金额巨大票面金额，入账后就能够在计算企业所得税和土地增值税时得到更多抵扣。这是一个经典“真票假业务”偷税行为。　　对于这类问题审计， 1.调阅项目标计划、预算、最终决算和结算材料，比对项目预算价、结算价、计入成本价（即开发票额）之间差异，核实是否存在计入成本价高于结算价又无正当理由情况； 2.在结算价和计入成本价一致情况下，核实企业和承建商实际付款结算情况，关键关注企业是否根据承建商开票金额实际付款，是否存在仅付款一部分，其它金额长久挂账不结算问题，假如存在这种情况，很可能是房地产企业只按实际价格支付了承建商价款，长久挂账部分是虚开发票金额。　　四、关注捐赠、置换等视同销售行为未按要求纳税问题　　企业在经营过程中，常常会出现如捐赠、偿债、以房换地等特殊形式房产转让行为，这些经济行为即使不是以销售形式进行，但根据税法要求，也应该视同销售申报纳税。较常见视同销售行为关键有以下三种情况：　　一是企业以房换地，这种行为本质就是先销售房产，再以销售收入买地，所以应该视为一个销售不动产行为，需要在房产移交使用时申报纳税。二是企业以房产赔偿给拆迁户，这种行为本质是偿债，也应该按要求申报纳税。三是以房产作为利润分配给合作各方、作为福利分配给职员时，也需要在房产移交使用时根据视同销售不动产申报纳税。在上述