资产评估师 - 资产评估实务 0203-剩余法（假设开发法）.docVIP

第03讲　剩余法（假设开发法）? 　　 考点二：剩余法（假设开发法）?　　【本考点说明】?　　今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。?　　 一、不动产评估的假设开发法?　　（一） 基本思路?　　剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。?　　（二） 适用范围?　　剩余法主要适用于下列不动产的评估：?　　（1）待开发不动产的评估（假设开发）?　　（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。?　　（3）将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。?　　（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。?　　（三） 待开发不动产的剩余法?　　待开发不动产价值?　　＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费 （4-32）?　　1.预测不动产售价?　　（1）对于出售的不动产?　　可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。?　　（2）对于出租的不动产?　　首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。?　　具体确定时需要把