资产评估师 - 资产评估实务 0405-净收益的确定.docVIP

第05讲 净收益的确定? ??（二）净收益的确定 ??1.净收益的确定（必须使用客观净收益） ??（1）客观净收益的含义 （接近于财务管理中现金净流量的概念）???①客观净收益定义 ??正常的市场条件下不动产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。 ??②实际净收益与客观净收益的区别 ??实际净收益是指在现状下被估不动产实际取得的净收益 ??实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。 ??例如，当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使不动产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让； ??当前不动产并未处于最佳利用状态，收益偏低； ??收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； ??土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。 ??（2）客观净收益的计算（客观总收益-客观总费用） ??①一般以年为单位 ??②客观总收益 （接近于会计中收入的概念）???1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 ??2）不动产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。 ??最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。 ??在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。 ??3）在确定客观总收益时应