2020项目财务评价.docx

项目财务评价 目录 TOC \o 1-5 \h \z 1项目概述 1 1.1项目名称 1 1.2项目规模 1 1.3基础数据 2 \o Current Document 2项目财务评价 2 2.1财务分析辅助报表 2 2.2对财务评价指标进行盈利能力分析 8 2.3对财务评价指标进行偿债能力分析 9 \o Current Document 3 项 目财务不确定性分析 -9 \o Current Document 4综合评价 -10 项目概况 1.1 项目名称 紫陌家园开发项目 房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为 7.5 亩，该土地上有拆迁户数 84 户，共计面 积为 2462 平方米。 返迁面积是原面积的 1.65 倍。用地性质为建造商品住宅 （其中包括代征地 1.97 亩） 拟建项目容积率为 2.61 ，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要 3 年才能竣工。 1.2 建设规模 拟建住宅开发项目，建设面积为 13050 平方米。 1.3 基础数据 （一）项目资金 1．该公司有资本金 1000 万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包 括土地费用 510万元，勘察设计费用 28万元， 进行前期准备工作 432万元和开发公司每年都有的管理 费用 40 万元。 2．工程款按预算为 650 万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共 需 80 万元，施工单位拟借款，利息率为 6.14% ，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部 分费用第一年用于工程的为 20 万元，其他 60 万元用于第二年的工程建设。 3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用， 余下的部分则用于施工单位工程借款的 偿还。第二年工程建设款还需 300 万元，第三年还需投资 270 万元。（不足部分可以借款） （二）销售计划、进度安排 1．返迁部分：拆迁户返迁在第 4 年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收 取360元/平方米，而超过部分按成本价格 500元/ m2收取。 2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过 25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年 末将房屋销售完毕，房屋售价为 2400元/ m2（均价）。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二 年的任务为 18%，以后各年任务分别依次为 27%， 35%， 20%。并且对第二年购房者优惠 10%，对第三年 购房者优惠 5%，第四年，第五年按现房价格销售。 （三） 还款期限及还款方式 1．还款期限：在借款后第三年还清本利和。 2．还款方式：在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。 （四） 相关税率的设置 营业税为销售收入的 5%，城市维护建设税为营业税的 7%，教育费附加为营业税的 3%，所得税税率 一般为 25%。 （五）评价参数设置 此项目的基准内部收益率为 12%，基准投资回收期为 5 年。 评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值（ FNPV,财务内部收益率（FIRR）,动态投资回收 期，静态投资回收期，投资利润率，资本金利润率。 项目财务评价 2.1 财务分析辅助报表 包括：总成本估算表，营业收入和营业税金及附加表，项目全部资金现金流量表，项目总投资使用计 划于资金筹措表，项目资本金现金流量表，利润与利润分配表，借款还本付息表。 2.1.1财务评价前准备 总成本估算表 单位 万元 序号 年份 项目 合计（人民币） 1 2 3 4 5 1 土地费用 510.00 510.00 2 勘察设计费用 28.00 28.00 3 前期准备工程费用 432.00 432.00 4 房屋开发费用 650.00 20.00 360.00 270.00 5 管理费用 200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 6 开发期税费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7 财务费用 「 14.70 1.84 6.24 6.62 总计 1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00 土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税 一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算 总计。 营业收入和营业税金及附加 金额单位（万元）销售量单位（平方米） 年份 项目 1 2 3 4 5 序号 名称 合计 部分内 部分外 1 营业收入 2257.75 1.1 售房 1.1.1 售房面积 8987.70 1617.79 2426.68 3145.70 1797.54 1.1.2 售房单价（元/ m2） 2160.00 2280