二手房资金托管风险案例.doc

二手房资金托管风险案例 　　罗克研 　　案例1 　　自行支付，30万定金拿不回 　　2018年6月，买家王先生看中了卖家刘先生位于北京海淀的一套房产，并联系刘先生双方约定见面时间沟通价格的问题。 　　刘先生表示由于资金周转不开，现在着急卖房，如果王先生看好房子的话可以尽快交易，并表示可以低价出售，但由于此房产仍有部分贷款尚未还清故需要王先生垫资赎契。王先生对房子很满意，而且对方还说可以降价出售心里更是美滋滋的。但是出于安全的考虑，王先生提出了使用资金存管服务的要求，但是卖方刘先生表示拒绝，希望买方王先生可以直接将房款支付至自己的银行账户。最后刘先生说：“你先将30万定金直接支付给我用于垫资赎契，之后的房款可以办理资金存管进行支付”。王先生由于对这套房子以及刘先生開出的价格太满意了，就答应了这个房款支付方案。之后双方签订了《房屋买卖合同》，并在签约当日买家王先生直接向卖家刘先生银行账户支付了30万的定金，用以垫资赎契。过了几天之后卖家刘先生再次联系买方王先生，说房子可以过户了，双方签订了资金存管服务协议，买方王先生向服务协议约定的存管账户支付了房款，并约定第二天去办理过户，可是到了约定的时间刘先生并未出现。事后王先生了解到，原来刘先生并未将买方王先生支付的30万定金用于垫资赎契，而是用于公司经营，后因公司经营不善，卖方刘先生携款潜逃。随后，按照资金存管服务协议的约定做资金存管服务的房款及时退给了王先生。至于那30万的定金，由于没有做资金存管服务，王先生现在也没有追回资金，真是悔不当初，好在后续的房款使用了资金存管服务，才没有更大的损失。 　　案例2 　　他人代收代付，钱款被挪用 　　2015年4月，河北小伙张先生打算在北京购房，他通过中介选中了朝阳区核桃园北里的一套房子。签约现场，房主孙先生没有到场，他的女儿孙小姐带着房产证，孙先生的身份证、户口本和一份孙先生手写的委托书到场代为签约。 　　张先生当场支付了孙小姐20万定金，并且打算把剩余的138万元房屋首付款办理资金存管。几日后张先生和孙小姐在办理首付款支付手续时，孙小姐突然提出自己也急于购房，但缺少资金，希望张先生把138万房款直接打给她。张远看到孙小姐挺着大肚子，动了恻隐之心，同意了孙小姐的要求。 　　但是到了过户的时候，孙小姐开始以各种理由推脱，后来干脆关机不接电话，玩起人间蒸发。 　　张先生意识到不妙，将孙小姐告上法庭，孙小姐才承认委托书系自己伪造，158万房款已经挪作他用，无法归还。 　　案例3 　　随意变更支付，陷入违约纠纷 　　小张是千千万万北漂中的一员，在京打拼多年，终于拥有了一定积蓄，2016年3月，小张看中了丰台区4环边的一套住宅并且小张惊喜的发现业主马女士是自己的老乡，两人相谈甚欢，小张随即与马女士签订了《房屋买卖合同》，准备以360万元价格购买马女士的住宅。 　　随后小张支付了马女士20万元定金，但是在小张支付房款的时候，马女士提出自己的老公公司需要用钱，房款可以直接打到其老公的银行卡。出于对马女士的信任，小张没多想就将90万首付款打入了马女士提供的非买卖合同约定的银行账户中。 　　不料，小张付款几天后，马女士表示拒绝与小张办理房屋过户手续，理由是小张未按时付清房款。小张顿时傻眼，房款明明是按照马女士的要求汇到其丈夫的账户的，对此马女士予以否认，小张无法提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到马女士老公的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非马女士的老公。因此，从合同上来看，小张确实没有在规定时间“支付房款”。 　　案例4 　　十年离婚终成功， 　　卖房还是扯不清 　　2017年年初董女士和徐先生想要出售自己位于朝阳双井的房子，并与买方王先生签署了《房屋买卖合同》，但在确定支付方式的时候问题出现了。 　　原来卖方徐先生和董女士是一对离了十年婚，却因为各种原因直到今年六月份才离婚成功的夫妻，这次交易房屋的所有权人包括董女士、徐先生还有两人的女儿和徐先生的父亲共四个人，而且作为房屋所有权人之一的董女士在外有大量的欠款。听到这个消息，买方王先生担心交易过程中房子被查封，提前支付的定金拿不回来。而徐先生也完全不信任前妻，担心徐女士收到房款后将全部房款拿去还债，自己拿不到应得的那部分房款。 　　这时经纪人向王先生和董先生推荐了资金存管服务，在听了经纪人的介绍并对资金存管服务进行了深入了解之后，双方做了资金存管。最终，资金存管服务既保障了王先生的资金安全，又让多个房屋所有权人顺利收款，也让董女士和徐先生从扯不清的卖房资金中解脱出来，一举多得呀！ 　　案例5 　　卖家意外入狱 　　买家资金快速收回 　　2018年5月，北京孙先生通过中介出售一套大兴区的房屋，与买方刘女士达成交易意向，并签署了资金存管协议。 　　但在后续的交易中意外事件出现了，卖方孙先生因为犯罪而被判