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金山廊桥项目营销方案 一、 背景： 岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥， 不禁想到清明上河图车水马龙， 熙熙攘攘 虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代， 是商业文化的升华也是商业模 式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉煌。 打造一个特色文化旅游商业新模式。 二、 业态定位： 每层需要引进品牌旗舰店 1-2家，作为品牌龙头，以大品牌带动小品牌拉动消费，在公共部 分及大露台，可以增加“花车”及“移动城堡”增加商业氛围。 一层：品牌餐饮、品牌服装、等 二层：时尚街，名品街、欢动街 三层：台湾小吃、廊桥酒吧、 KTV、一茶一坐 三、 销售与运营同发展 鉴于项目全国连锁发展的宏伟目标， 为此作为第一一炮而红的标杆项目， 前期首先借助优秀 的招商公司联合，招商先行，拓展区域优质品牌形成具有全国影响力的优秀品牌公司。 销售：将3-5年赢利预期提前实现，并且拿收来的租金培育市场，实行 7%-9%回报模式 租金：基于对市场租金的调研，后期运营可维持在 50-60元/平方米/月平均租金。 3-5年内培育市场实现统一运营管理模式，统一业态、统一招商、统一管理。将市场做活， 而不是“东家开店，李家闭门”；高端品牌商招不进来来，低端品牌又无法提升项目档次的 尴尬局面。培育市场的目的就是要打造一个成熟的商业中心，为此销售模式建议： 二-三层：划分20-40平方米商铺，1-3年返租27%，平均每年9%, 一次性给付购房投资客 户，并可冲抵购房款。4-5年20%，每半年返还一次。年回报不超过 10%,划分形式可作为 室内步行街考虑。由招商公司统一招商，由管理公司统一运营管理， 5年120回购。 楼层 销售面积 扣除1-3 年返租合 同价 售价 返租支出 招商收入 平均 1-3年 按售价回报 4-5年 按售价回报 1-3年 4-5年 租金 金额 年回报率 金额 年回报率 租金 金额 租金 金额 2F 4000 10220 14000 0 9%10% 45 6480000 70 6720000 58 3F 1000 9490 13000 0 9% 2600000 10% 45 1620000 70 1680000 58 小计 5000 08100000 8400000 收支平衡 月均成本租金 46 元/平方米 46 元/平方米 销售收入注：开发利润不含3层1000平方米自持及1层商业销售额约28000*2000四、 项目建议： 1、 1-3层需要增加货运电梯，否则配送存在一定问题。 2、 成立招商公司及管理公司，以专业化商业管理，实现廊桥品牌建立 3、 一层目前已经销售，招商仅可作为服务项目但无法制约小业主，开街存在一定问题，建 议补签运营管理协议或者成立业主委员会制定商业物业管理规范及条例。 4、 桥两端出入口可以增加富有地方文化的雕塑小品。 五、 工作执行计划 时间 招商工作 销售工作 5月 业态定位论证 营销策划方案制定 6月 正式开始招商 销售价格及模式最终制定 5-7月 2-3层 主力旗舰品牌3-4家 积累客户200-300 次级品牌：20-30家 认筹，目标300-500组客户 8月 品牌签约会 开盘 9月 装修 加推，银行贷款协调工作 10月 开街 交房办证等 六、发展定位 特色旅游文化商业廊桥 启动廊桥商业的财富模式 七、 推广思路： （1） 商铺招商先行 招商工作的开张，意向签约商家信息的不断增加， 增加投资者对未来价值的期望， 坚定投资 信心。 （2） 先炒商缓炒铺 通过对商家的炒作，商业前景描绘，商商价值自然凸显。 八、 推广手段 （1） 渠道手段 渠道1:户外、媒体等形式 渠道2:客户资源联动 （2）事件营销（合肥设立投资电话咨询点） 渠道3:组织旅游观光看房模式 事件1:品牌签约仪式（记者会的形式） 事件2:金山廊桥招商大会（洽谈会形式） 事件3:金山廊桥特色商业解析会（座谈形式） 事件4:安徽省特色旅游文化商业地产受牌 事件5:全国范围内巡展（商业模式推广） （3） 活动营销 活动一：VIP认筹活动 活动二：样板铺开放活动 活动三：铺王拍卖活动 活动四：风情美食周活动 （4） 体验式营销 影音室情景模拟 商业沙盘展示 现场氛围营造 3、销售方式 九、如何加强客户信心？ 保障一：5年平均每年9%年回报率 （前3年一次性在总房款内扣除， 4-5年9%回报率） 保障二：八大统一为您的财富保驾护航 统一运营统一管理 统一形象、统一营销推广、统一品牌拓展、统一服务理念、统一策略执 行，统一招商。 保障三：两大核心商圈的财富桥梁，超人气保证 保障五：品牌荟萃，专业商业运营管理，消费有保障 保障六：开发商高比例自持13