前期物业管理存在的问题及对策.观点分享.docVIP

前期物业管理存在的问题及对策 随 着房 地 产业 的日 渐成 熟 、 竞争 日益 激烈 , 越 来 越多 的房 地 产开发 商把 物 业 管 理 作 为 促 销的 一 大 卖 点 。 理 所 当 然 , 良好 的 物 业 管理 , 不 仅能 符合 客 户入 住前 的 期 望和 入住 后的 需求 , 而且 也能 为房 地 产 开发商和 物业 管理 公司 带 来良 好的 经济 效益 。为了 进一 步完 善我 国 的物业管理 , 保证 物业 能正 常使 用和 发挥 功 能 , 对物 业实施有 效 管理 。了解物业管 理的 现状 及存 在 的问 题是 很有 必要 的。 随着 房地 产业 的 发展 ，物业管 理也 取得 了很 大 的发 展。 但物 业管 理在 我国 仍处 于初 级 阶段 ，物业管 理制 度还 不成 熟 ，物 业 管理 立法 进 程也 较慢 。各方 面还 不 太完善 。实 施物 业管 理期 间也 遇到 了一 些问 题 ，这些 问题 的正 确解 决 将有助于物 业管 理在 我国 健 康、稳 定的 发展 。前 期物 业管 理阶 段是 整 个物业管理 活动 中的 初始 阶 段与 基础 阶段 ，也是 实施 物业 管理 非常 重 要的环节。物 业管 理行 业 发展 的诸 多困 惑和 纠纷 引发 自前 期物 业管 理 中的问题，因 此解 决好 前 期物 业管 理存 在的 问题 对于 解决 物业 管理 存 在的问题有 着至 关重 要的 作 用 。 前 期物 业管 理是 整个 物业 管理 全过程的 重 要一 环，不 仅仅 只 限于住宅，它 适 用于 所有 物业 。“ 出 售后 ”这 一概 念很 难确 定具 体的 时间 。因 为房 屋 出 售 是 一 个 动 态 的过 程， 有的 楼盘 竣 工 数 年 后 仍 未 全 部售罄 ，而 有的 楼盘 还未 竣工 就抢 购一 空，所 以 将前 期物 业管 理的 起 始时间定在 出售 后是 很难 把 握的 。另 外 ，将 终点 定在 业主 委员 会成 立 前也是不合 适的 。因 为物 业管 理是 一 个连 续的 、不 可 间 断的 过程 ，而 业主委 员会 成 立 到 业 主 委 员 会 选聘 物业 管理 企业 之 间 或 多 或 少 需 要 一段时间，这 样 就会 产生 一段 时 间空 缺。所 以《 物业 管 理条 例》规 定 了前期物业 管理 的终 点是 在 业主 或业 主大 会选 聘物 业管 理企 业之 前 ，弥补了 从业 主 委 员 会 成 立 到 业 主或 业主 委员 会选 聘 物 业 管 理 企 业 之 间的时间缺 位。最 后 ，物 业在 接管 验收之前 属于 在建 工 程，期 间的 管 理属于工程 管理 ，由施 工单位负 责 ，其 民事 法 律主 体是开发 商和 施工 单位 ，而物业 管理 企业 在此 期 间的 参与 只能 是物 业管 理的 早期 介入 ，不 能算是真正 意义 上的 管理 。 前 期物 业管 理的 特点 ： 1） 前期 物 业管 理是 小区 未建 成的 管 理。住宅小 区由 单幢 楼宇 、组团 组成 一 个小 区，不 是一下子 就全 部建 成的 ，往往要 花几 年才 能建 成 。当 小 区第 一批 房 屋建 成出 售后 ，随着 业 主的入住就 需要 物业 管理 ，否 则小 区就 成为 一 个无 序的 聚居 地，秩 序 混乱不 堪。 2） 前 期物 业管 理是 由建 设 单位 指定 的公 司实 施 的 管理 。 国务院《 物业 管 理条 例》和 建设 部《前 期物 业 管理 招标 投标 管理 暂行 办法》规定，建 设 单位 可以 选聘 物管 公 司实 施前 期物 业管 理。事 实 上，目 前新建住 宅小 区绝 大多 数 是由 建设 单位 选聘 的物 管公 司进 行管 理 ，而不是 通过 公开 招 投标 来选 聘 物 业公 司。 3 ）前 期从 事物 业管 理的 物 管公司未经 业主 委员 会选 聘 。对 新 建住 宅小 区 来说 ，在业 主入 住前 需 要提前实施 物业 管理 。物管公司 先于 业 主入 伙开 展物 业 管 理时 ，业主 很少 ，没有成 立业 主委 员会 ，谈 不上 物管 公司 由 业主 委员 会选 聘。如 果 到了大多数 业主 入伙 后才 实 施物 业管 理，物 管公 司前 期基 础工 作就 无 法开 展。对 于老 小区 来说 ，由 于没 有成立业 主委 员会 ，一 直是 由建 设 单位指定的 物管 公司 实施 管 理， 是否 也叫 前期 物业 管理 ，则 另当 别 论 4）细节的 管理 尤其 突出 。由 于前 期物 业管 理 处于 小区 建设 之中 ，各 种配套设施 不健 全，管 理 的内 容也 在逐 步扩 展 ，但对 管理 的细 节要 求 非常高。譬