小微金融业务评估技术与风险控制(ppt 页).ppt

金融机构风险控制的主要策略 风险分散 风险对冲 风险转移 风险规避 风险补偿 担保的益处 获得债务人信用和财产信息 还款激励功能 代偿补偿功能 担保代偿发生的情况 贷款款项挪作他用,借款人存在恶意欺诈. 贷款项目延误,借款人不能履行到期债务. 贷款项目失败,借款人无力偿还债务. 由于主观认识错误贷款资金使用周期小于项目周期,导致借款人不能履行到期债务. 房地产抵押贷款 经营扩建型贷款 居住消费型贷款 房产开发型贷款 房产支持型贷款 经营扩建型抵押贷款案例 某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地.该厂址被某房地产商看上，游说金属镀件厂的上级主管单位希望其搬迁。上级主管单位考虑到金属镀件老厂面临环保问题和其他人情因素，决定在城市经济技术开发区建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂通过出让方式在经济技术开发区获得了100亩厂房用地，施工过半，由于立项匆忙，财务预算没有做好，环保建设超支，所以造成资金困难，急需贷款1000万元。 加工厂抵押贷款案例 在建工程抵押 划拨土地使用权和附属厂房抵押 风险：在建工程上有优先权 旧厂房有租赁权 旧厂房已经抵押给他人 划拨土地使用权抵押使用权人必须是企业、并且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权证书、此外在变现的时候需要交纳土地出让金。 如果企业破产，清算费用和共益费用过高的话能够导致抵押权不能实现。 在建工程优先权 2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。 北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全款，第三已经交接入住． 居住消费型抵押贷款案例 赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵先生在单位附近按揭贷款购买了小户型住房一套，还欠银行按揭款20万，该房屋已经升值到100万。 赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生考虑上班方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买该房屋赵先生还差40万元。赵先生本来想买新房后把原来的房子留给父母，但是由于资金紧张，所以又犹豫是否将原来房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的情况下，赵先生找到担保公司询问解决方案。 解决方案 担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助赵先生贷款20万，赵先生用该款支付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。 前20万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风险。 房产开发型抵押贷款案例 河北廊坊某房地产公司,经营多年，开发过多个住宅项目和商业项目，近期由于国家对房地产行业进行宏观调控，导致资金困难，不得不通过民间借贷筹集资金，贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资性担保经营许可证的担保公司提供担保。 目前其资产包括囤积的土地3000亩,但是因贷款已经按照50%的打折率抵押给银行。在售商品房200套,由建筑商垫款的城市商业用地在建工程三处,农村集体建设用地上的旧村改造封顶楼房400套，农村集体建设用地上盖好正出租经营的五层大型商场一个。 反担保方式 土地抵押 在建工程抵押 商品房抵押 符合规划的小产权房抵押 商场权利抵押和质押（商场自动扶梯抵押、租金应收帐款质押、商场房屋让与担保） 预留保证金 人的保证担保 土地抵押风险 １．土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）． ２．土地不属于担保义务人所有．（冒名） ３．土地出让金未交或只交纳了部分．（借地套现） ４．整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或者道路等公共设施用地． ５．土地评估过高． 在建工程与商品房抵押风险 １．在建工程或者商品房不存在． ２．在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权． ３．