一个很成功的商业综合项目专业策划专项方案.doc

一个很成功商业项目策划方案 目 录 第一章 总体策划思绪 4 一、 策划总体思绪 4 二、 项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标界定 5 四、关键目标--树立品牌 6 五、项目开发总提议 7 六、项目标SWOT分析 7 七．市场机会发觉 11 第二章 项目总体定位开发汇报 15 前 言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功效定位 19 三、世景无限优势 26 四、项目定位优势建立基础 27 五、目标用户群所定及分析 29 第三章 项目整体组合营销策略汇报 33 一、 项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章 项目产品设计汇报 37 第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、 “英式管家”概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务内容 42 第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身含有优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐企业将面临问题 65 六、为新锐企业度身定做七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广关键点 67 (一) 节省成本办公空间： 67 (二) 富有发明力事业空间 68 (三) 比较优势 68 (四) 世景国际为精锐企业度身定做软硬件配套 70 第三部分：世景国际商业广场计划设计思绪 83 1．经济技术指标 83 2.计划理念 84 3．计划风格 84 4.总体计划和功效计划复合性 84 5.世景国际商业广场计划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方法 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计具体表现形式 92 11. 景观组成要素 92 第五章 开盘前期营销推广策略设计汇报 94 一、寻求打开成功之门金钥匙——概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港和酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标用户分析 104 三、策动市场，谋略制胜—媒介策划 106 四、媒介也领先——媒体组合 108 五、十二个月之计在于春—工作计划 110 策划宣传内容和阶段安排 110 策划宣传工作纲领 111 项目LG设计 114 项目案名设计 115 项目广告语设计 116 销售中心及围墙包装设计 117 项目VI系统设计 118 附件： 一、世景国际项目市场调研汇报（已提交） 二、售楼部设计方案 三、项目形象IV设计 第一章 总体策划思绪 一、 策划总体思绪 1. 全方面把握：首先是建立在对目前最优产品设计和操盘策略全方面把握之上，全方面掌握她人犯下错误，避免重蹈覆辙----先求不败以后求全胜。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入调查和研究，并对项目标资源优势和劣势进行判定和整合，从而实现最优模式和项目本身进行完美对接。 3. 创新超越：每一个地产项目全部需要超越自我、超越同行业最高水平，经过在未来领域主动开拓，不仅为项目本身发明出竞争优势，还能够为地产企业奠定行业地位。 二、 项目背景 1.用地概述 ? 地块在苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北和苏州饭店一路之隔，属城市关键商圈内绝版地块。地块周围休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。 ? 该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地 2.项目计划 ? 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡ ? 住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡ ? 办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡ ? 停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。 ? 建筑密度：42% ? 绿地率：25% ? 容积率：4.5 3.计划设计关键点 《苏州世景国际方案设计说明》（略） 4.用地红线图 （略） 三、项目资源分析、项目目标界定 ---效益和品牌 1. 项目销售按目标计划顺利完成 ? 第一阶段销售必需成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流良性运作，确保后续开发资金。 ? 总销售额、回款额、销售进度、利润目标合理实现。 2. 项目对企业品牌及后续项目标拉动和贡献。 ? 借助项目运作成功，苏州世景置业发展确立在苏州房地产行业地位和影响力。 ? 综合提升世景置业发展品牌著名度、美誉度和扩张力。 四、关键目标--树立品牌 原理：达成商业房地产三赢境界