《新竹路地块项目可行性分析报告》.docxVIP

广西区金属材料总公司 新竹路地块项目 可行性分析报告 2005年1月28日 目 录 TOC \o 1-5 \h \z 一、 地 块 基 本 情 况 3 二、 技 术 指 标 推 算 4-6 投 资 收 益 预 TOC \o 1-5 \h \z 测 6-9 四、 评 估 结 论 10 五、 项 目 运 作 建 议 11-12 六、 合作意向书（讨论 稿） 13-14 一、地块基本情况 ?宗地位置：该地块位于新竹路与思贤路口交界处， 并且两面临 街；与新竹路临街为36m思贤路临街为62m ?道路交通：新竹路与思贤路均规划为20m宽的次干道；由于地 块紧靠南宁市交通最繁忙路口之一的民族大道与 古城路交叉路口以及交通主干道东葛路，新竹路与 思贤路便启到了缓解紧张的交通状况，疏导车流、 人流的作用； ?权属状态：地块使用权在区金属材料总公司手中， 由于发生债 务问题，已被法院查封，债权人不详，具体债务不 详；从法院（高院）了解到，如要使用该地块，必 须先向法院提出申请，使用人代区金属材料总公司 偿还债务方可解除查封；但在土地局与规划局处反 馈的信息是：如要改变该地块的土地性质（将现在 的划拨办公用地改为开发用地）就一定要经过“招、 拍、挂”的程序，否则不可能将该地块用于开发性 质。 ?商业形态：新竹路、思贤路为餐饮一条街，是南宁市的第二条 “中山路”（小吃街），人流量巨大； 注：由于该地块用于开发，需经过“招、拍、挂”程序，因此，以下 评估数据是在此程序的前提下进行测算的。 二、技术指标推算 占地面积 从规划图上的测点坐标计算出该地块占地面积为 2122讹（亩）； 对于开发性土地，还需含有规划道路用地面积，一般约为净用地面积 的12%因此，通过“招、拍、挂”获得该地块时，其占地面积应为： 2122 m2X 112%=2 （亩） 建筑密度 该地块位置属于市区内，并且具有很高的商业价值，一般拟建商 住楼或写字楼，建筑密度应不超过 50购宜，因此，本方案就以50% 为标准进行测算，具体数据有待规划部门确定。 总建筑面积 一般来说，知道容积率后，才能计算出总建筑面积，但该地块目 前未进行“招、拍、挂”，对各项地块的技术指标均未公布，所以我 们只能从推断该地块拟建建筑的层数 （允许高度）来测算出总建筑面 积； 该地块两面临街，新竹路与思贤路为20m宽的交通次干道；按目 前市内各拍卖地块所限制的技术指标来看， 拟建建筑的高度一般不超 过该拍卖地块相临交通次干道宽度的 2倍或主干道宽度的3倍； 因此，可得出该地块拟建建筑高度约为 40m即12层；为了更 好的利用地块的地理优势，挖掘商业价值，建议拟建一层地下停车场。 考虑到目前南宁市非首层商业物业销售的压力以及该地块地面 停车位的不足，建议减少非首层商业物业，建议本项目物业组合为： 10层办公型住宅+2层商铺+1层地下停车场 总建筑面积为：m2X 50密13层=m2 其中： 住宅：m2 商业：m2 地下停车场：m2 容积率 由总建筑面积可计算出容积率为：m2 / m2 = 该地块的各项主要技术指标推测为： 占地面积：m2； 建筑密度：50% 总建筑面积：m2； 容积 率：。 三、投资收益预测 销售定价 提取规划相近的参照样本：阳光100、白由空间、凯丰大厦。 参照样本 住宅（元/ m2） 商业（元/ m2） 阳光100 3700?4500 30000?40000 住宅售罄；商 白由空间 3300?4100 一层：21000 二层：10000 三四层：5000?8000 住宅只剩楼中 商铺一二层售 凯丰大厦 3300?4000 一层：23000 二三层：整体销售 住宅剩余较大 商铺售罄。 根据加权法则（计算表略）测算出项目销售价格为: 物 业 面积顷） 均价（元/ m2） 金额（元） 住宅 3400 商 一层 13000 业 二层 5000 5941600 地下停车场 合计 投资收益评估 用于商住开发的该地块所在位置属于二级地，根据往年周边地价 的平均增长率推测，该地块在 2005年的地价参考值约300万/亩。 项目 数量 指标 费用（万元） 土地 亩 300万/亩 1071 项目前期费用 110 建 安 工 程 费 住宅 m2 1200 元 / m2 1426 商业 m2 1400/ m2 333 地下停车场 m2 1600/ m2 190 基础建设费 300 政府报建相关费用 230 营销推广费 247 项目 数量 指标 费用（万元） 管理费用 124 税金 346 不可预见费用 124 合计 4501 预计开发期周期为24个月，销售周期为12个月，从第3个月开 始认购，收取认购金为150万元；第10个月主体封顶，开始换签， 30吮40贿付约2000万元，第12个月银行放贷，收回所