第三章不动产估价原则.pptVIP

第三章 不动产估价原则 人们在不动产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律， 在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活 动中应遵循的法则或标准，这就是不动产估价原 则。 1 基本原则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 4 5 6 技术性原则：最高最佳使用原则 技术性原则：估价时点原则 技术性原则：替代原则 特殊原则：谨慎原则 重点掌握内容： 掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含 义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则、谨慎原则的含 义和内容； ? 一、独立、客观、公正原则 所谓 独立 ，一是要求估价机构本身应当是一个独立机 构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关 当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员 在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓 客观 是要求估价机构和估价人员不带着自己的好 恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来 面目去估价。 所谓 公正 ，是要求估价机构和估价人员在估价中应公 平正直，不偏袒任何一方。 ? 二、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提 进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面 。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1) 在合法产权方面 ，应以房地产权属证书、权属档案的记 载或者其他合法证件为依据；同时要注意各类证书是否齐 全、各类证书是否真实、各类证书是否有效。 (2) 在合法使用方面 ，应以使用管制 ( 如城市规划、土地用途管 制等 ) 为依据（包括规划用途、容积率与建筑面积、建筑高度、 建筑密度）； 比较容易核实。 两种或多种用途时，一是核实建筑面积和容积率 是否超出；二是核实各类比例是否与要求符合。 规划用途：专一用途时，根据已批准规划文件和规划许可证， (3) 在合法处分方面 ，应以法律、法规或合同 ( 如土地使用权出 让合同 ) 等允许的处分方式为依据； (4) 在其他方面 ，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。 例 1 ：合法原则在国有土地上房屋征收估价中的应用 ? 关于被征收房屋性质和面积的确定 ? 1. 一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 ? 2. 各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从 其规定。如有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过 工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以 拆迁补偿。 ? 3. 征收人和被征收人对被征收房屋的性质和面积协商一致 的，可以根据协商结果进行估价。 ? 4. 在对被征收的房屋的性质不能协商一致时，应当向城市 规划行政主管部门申请确认。 例 2 ：合法原则在房地产抵押估价中的应用 ? 1. 评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价 值的，该房地产抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变 为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 ? 2. 评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自 竣工之日起六个月内的房地产抵押价值的，该房地产的抵 押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 ? 3. 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押 价值不应包含已抵押担保的债权数额。 ? 4. 法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以 抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。 例 2 ：合法原则在房地产抵押估价中的应用 ? 5. 法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以 抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如以 法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。 ? 6. 法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房 地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让 条件的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对 象；其抵押价值为零。如共有房地产只有其他共有人书面 同意抵押的情况下，才能作为以抵押贷款为估价目的估价 对象。 合法权益应包括：（ ） A ．合法产权 B ．合法使用 C ．合法手续 D ．合法处分 ? 三、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最 佳使用为前提进行。 最高最佳使用必须同时符合 4 个标准： ①法律上许可； ②技术上可能；（房屋结构