房屋维修关键技术与详细预算.docVIP

第一章 房屋维修概论 第一节 房屋维修技术和维修管理概述 一、房屋维修概念和特点 (一)房屋维修概念 房屋维修有广义和狭义之分。狭义房屋维修仅指对房屋养护和修缮；广义房屋维修则包含对房屋养护、修缮和改建。房屋完工使用后，因为自然、使用、生物、地理和灾难等原因影响而造成不停损坏，为了全方面或部分地恢复房屋失去使用功效，预防、降低和控制其破损程度，就必需要对房屋进行维护、修缮和改建。 （二）物业管理企业房屋维修特点 1.生产和流通双重性 2.经营和服务双重性 3.广泛性和分散性 4.含有技术性 5.含有技术性 二、房屋维修管理概念和特点 （一）房屋维修管理概念 房屋维修管理是指物业管理企业根据一定科学管理程序和制度及一定维修技术管理要求，对企业所经营管理房产进行日常维护修缮技术管理。它包含房屋日常质量安全检验质量管理、房屋维修施工管理和房屋维修行政管理。 （二）房屋维修管理特点 1.复杂性 2.计划性 3.技术要求高 三、房屋维修管理内容 （一）房屋维修计划管理 （二）房屋维修技术管理 （三）房屋维修质量管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修资金管理 四、房屋维修工程 （一）房屋维修工程分类 1.小修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.翻修工程 5.综合维修工程 （二）房屋日常养护程序及考评指标 1、日常养护通常程序 工作程序以下： 项目搜集 计划编制 任务落实 2、日常养护通常内容 a、地基基础养护 b.墙台面及吊顶工程养护 c.门窗工程养护 d.屋面工程养护 3、考评指标 a.定额指标 定额指标能够包含人工定额、材料消耗定额等。它要求：①小修养护工人劳动效率要100％达成或超出人工定额；②材料消耗要不超出或低于材料消耗定额。 b.经费指标 房屋租金和按要求提取修理费是房屋日常维护资金起源对房屋日常小修养护经费使用，应实施包干使用，亏损不补，节余留用措施。 c.服务指标 服务指标能够经过以下三个指标来评价：⑴走访查房率：是指按月（季）走访查房户数和辖区内住户总户数之比。②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数和当月养护计划安排户次数之比，通常要求达成80％以上。③养护立即率：是指当月完成小修养护次数和当月全部报修中应修户次数之比，通常要求达成99％以上。 d.安全指标 安全指标是房屋维修养护工作首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已要求年职员负伤事故频率必需小于千分之三。 第二节 房屋完损等级评定 一、房屋完损等级评定方法 1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋完损等级评定方法 2.其它结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定要求 4.房屋完损等级评定基础做法 二、房屋维修工程经济技术指标 1.房屋完好率 2.年房屋完好增加率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率 5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职员负伤事故频率 8.小修养护立即率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率 12.机械设备完好率 第三节 危险房屋查勘及判定 一、危险房屋概述 （一）危险房屋概念 1.危险房屋（简称危房）是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能确保居住和使用安全房屋。 （二）危险房屋分类 1.整栋危房 2.局部危房 3.“危险点”房 （三）危险房查勘 二、危险房判定 （一）危险房屋判定程序 房屋危险性判定应依次按下列程序进行：???? 1? 受理委托：依据委托人要求，确定房屋危险性判定内容和范围；???? 2? 初始调查：搜集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘；???? 3? 检测调查：对房屋现实状况进行现场检测，必需时，采取仪器测试和结构验算；???? 4? 判定评级：对调查、查勘、检测、验算数据资料进行全方面分析，综合评定，确定其危险等级；???? 5? 处理提议：对被判定房屋，应提出标准性处理提议；???? 6? 出具汇报：汇报式样应符合附录A要求。 （二）评定方法 1 综合评定应按三层次进行。2 第一层次应为构件危险性判定，其等级评定应分为危险构件（Td）和非危险构件（Fd）两类。3 第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、维护结构）危险性判定，其等级评定应分为a、b、c、d四等级。4 第三层次应为房屋危险性判定，其等级评定应分为A、B、C、D四等级。 （三）单个构件划分应符合下列要求：??1 基础??? 1）独立柱基：以一根柱单个基础为一构件；??? 2）条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件；?