上海金地艺的境热销的案例分析.pptVIP

藝墳 金 art Wonderland 为一个美好的年代 策略研究部产品案例分析 撰稿人:卢俊 交流MSN:jimlujun@  她段现状不论大环还是力环,本块资源对较要,是 备一定抗性 金地艺境位于传统宝山工业园区内,属 于上海北区老牌物流聚集区,周边厂房 众多,交通较为便利,但居住氛围薄弱 大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区 位内,类似于曹家渡板块,相对资源分 配较其他区域相对薄弱 宝山:上大板块 嘉定:南翔板块 由于货运物流车软多,整体现状较为嘈 杂 普陀:桃浦板块  拿地信总 地段现状:地段并未完全方 正,其中一部分被化为市政绿 化 地块位置:相对与工业园其 动迁小区 他位置,地块相对闹中取静, 周边配有市政教育配套 地块指标:商住属性地块 09年下半年所购地块楼板价在 6300元,基于目前的市场,成 本相对低廉 用途土地面积容积率溢价率成交楼板价成交日期 开发商 商住 91,35960 225.50%0 6300 2009-925 金地(集闭) 地块成本压力较小,未来产品般造具备型性空  目前区域位置并未有集中商晶房产晶,客户对区域的认知依然停留在杂乱工业园位置 6300元的容积率给予开发商创造弹性产品的空间 宽地段 产品 性自然资源 新进者 区域价值 主社会资源 品牌 人文 服务 被动式 主动式 后期产品规划与营销打造 金地需要加强产品力塑造,并且重新定位区域价值  案例分析主轴线 重塑区域价值 对地段的企划包装 、金地产品力塑造 项目基本规划 建筑风格呈现 样板段包装 三、展示面打造  重塑区域价值  企划对地度的营销包装 区域特征 域发展阶段 成功营销方向 告诉别人她会长得很美” 陌生区域,认知度低 区域“婴儿”期 重新定义区域价值,提升形象 区域发展迅速,拥有 告诉别人她美得与众不同” 区域“少年”期 定区域价值 基于区域价值,重新定义产品 区域高成熱度,区域 借告诉别人她是完美的 价值已被充分认 区域“成年”期 利用成熟区域价值,项目全方位 打造外的细节放大  企划对地段的营销包装 地段因素 现状 营销切入点营销措辞 地理位置 宝山工业园区内,周边 忽,闭口不提 厂房较多 板块位置 嘉定的交界傍大款,切入南翔板块|共享宝山、嘉定、普陀 处,属于三不管地段 三区资源 交通配套 道路交通便捷,但轨道放大规划、拉近距离地铁步行到7号线15号 交遹薺弱,距离11号线 祁华路站10分钟,17号 南翔站5公里 丰翔路站5分钟。 商业配套 周边三公里内无任何商 放大半径范围 大宁、中环百联、南翔 业配套 家乐福、都是我的配套 环境资源 宝山工业园内,厂房较拉近顾村公园距离5分钟步行到顾村公园 多,环境非常薄弱 包装方式:弱化区域位置、拉近核心资源距离,告诉消费者你所看见的并不是事实, 我告诉你的才是王道!  企划对地度的营销包装 TRAFFIC 金地艺境 环拥3区都市圈,7号,线2环2轨环绕立体交通网 配地段 COMPLEMENT 20t 2大商圈,多重商业 LOCATION 教育体系,满足一切必须 顾村公园旁 金忠,共来虫山,墓定、当三区配,不上聚本园距两业,还 等成商业,14万平米基定化体广场。2万平宋北郊商业广 后公园时代生活新地标 万平条扫公姑铁商空区积高的密度环于选,服生活 盒地艺境位居级村公国板块,其继余山、世纪公园之后 数所高等学育,众多油儿器,九把制羊校达在身病,平术氢图与优异 在北上筹迟速忍,三倍于世纪公园的积属子板块珍 更有山医北院正在观划中,有健行,证有什么位担 稀景观价值。商尘不离”质生活  金地产品力塑造 项目规划