如何进行客户沟通与勘察.ppt

* 如何进行客户沟通与项目勘查 本报告是严格保密的。 课程要了解的内容 为什么做？ 做什么？ 怎么做？ 本报告是严格保密的。 2 为什么做 它是项目展开研究的原点与基础。 1. 是展开调研基础数据的第一步。 2. 如果该部分没有调研清楚，将导致推翻你后期项目研究的全部 结果。（后面辅案例） 本报告是严格保密的。 3 做什么？ 第一部分： 客户沟通 企业文化 了解其价值观、规范 本报告是严格保密的。 了解管理体系 了解经营体系 获得资源 开发产品和服务 确定共同目标 确定客户关键管理者，明确其 想法，并兼顾重要人物的想法 客户项目操作与管理流程 项目基本指标/项目约 束条件/客户资源 发展商以往开发过 的项目及水平 了解工作展开平台 企业开发战略/客户 目标/客户需求 4 ? ? ? ? ? ? ? ? 做什么？ 获得资源：发展商提供的资料清单 资料清单： 1. 用地红线图（电子版、文本）； 2. 地块限制条件（法定图则）； 3. 客户资源（联系方式）； 4. 经济测算所需资料： 土地费用 建安费用 前期费用 管理费用 银行贷款额，贷款年限 销售费用 当地规费 。。。。。。 本报告是严格保密的。 5 做什么？ 第二部分： 地块基础指标（区位、占地面积、容积率、限高、覆盖率、高差等） 项目勘查 地块现状 ——地块勘查 1. 熟地、净地； 2. 拆迁物； 3. 地块附着物（高压线、垃圾场、坟地等）； 4. 地块四致（周边景观、地标建筑、与地块关系）； 思考点 1. 最有利于展示的面 2. 地块形状对布局的要求 3. 最有商业价值的临街面 》》关于基础指标具体 概念可参照公司专 业培训课程《建筑 学常识》。 4. 地块内部条件利用 5. 临路不利面的因素 6. 地块内的价值区别 7. 与周边或城市中心的交通关系 本报告是严格保密的。 6 6 做什么？ 具体概念解析：容积率意味着什么 第二部分： 开发类别 最高层数（层） 容积率 住宅朝向 项目勘查 全部独立式别墅 1-3 南北 ——地块勘查 全部联体别墅 1-3 0.5-0.6 南北 南北90% 独立别墅和多层公寓混合 2-6 0.65-0.75 东西10% 南北85%-90% 联体别墅和多层公寓混合 2-6 0.80-0.90 东西10%-15% 南北85%-90% 多层中高档住宅 4-6 0.95-1.0 东西10%-15% 南北80% 多层一般商品房 5-6 1.0-1.1 东西20% 南北80% 多层经济适用房 1.0-1.15 东西20% 南北90% 多层与小高层住宅混合 5-12 1.2-1.3 东西10% 注：不同开发档次住宅 区容积率取值范围（北 方地区）； 高层与多层混合 高层住宅 6-24 24以上 2. 5-3.0 3.0-6.0 南北70% 东西30% 南北70% 东西30% 本报告是严格保密的。 7 做什么？ 具体概念解析：净地与熟地 第二部分： 三通一平 项目勘查 (净地)是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。 ——地块勘查 七通一平 (熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨 污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发 商可以进场后迅速开发建设。 本报告是严格保密的。 8 做什么？ 第二部分： 片区在城市中的定位 项目勘查 片区配套设施 ——片区勘查 1. 商业（业态、档次、规模、辐射半径等） 2. 学校（资质、规模、学位限制条件等） 3. 医院（资质、规模等） 4. 产业（工业园产业类型与层次、写字楼情况） 5. 人文历史 6. 景观资源等数量、档次、与项目距离 本报告是严格保密的。 9 怎么做？ 大规模项目 案例一：成都中海国际城项目 小规模项目 案例二：东特大连市中心高尚住宅项目 本报告是严格保密的。 10 怎样进行客户沟通？ 案例一：成都中海国际城项目 企业文化 了解管理体系 了解经营体系 获得资源 了解其价值观、规范 确定客户关键管理者，明确其 想法，并兼顾重要人物的想法 客户项目操作与管理流程 项目基本指标/项目约 束条件/客户资源 本报告是严格保密的。 开发产品和服务 确定共同目标 发展商以往开发过 的项目及水平 了解工作展开平台 企业开发战略/客户 目标/客户需求 11 案例一：成都中海国际城项目 ——确定共同目标