企业投资决策分析.docx

一）理论背景解释——投资决策 投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力，在 资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发 性两种。自发性投资是不受经济模型内的其它因素所影响 的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。 诱发性投资主要是受其它经济因素（如消费及收入等）的影 响。 投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。根据投资边际 效率分析 , 利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时， 投资少；利率低时，投资增加。因此投资边际效率曲线亦可 称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格，利率高时， 投资者愿意付出的投资额便下降；利率低时，投资者便希望 多作投资。这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因 素。 一般来说，随着投资额的增加，投资的边际报酬率是会 渐渐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增加会 使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。由这 些因素可知，投资增加时，边际报酬率一般会因收入下降、 成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线， 也即是一条负斜率的投资需求曲线。 投资也会受到其它因素的影响，例如科技的迅猛发展， 市场情况的变化，人们对未来的预期，资本财货的成本的变 化，国民所得水平的多少，企业目前的盈利情况，政府的政 策等。 （二）研究对象——澳门房地产 拥有四十多万人口的澳门，投资服务约占有澳门总市场 比率的百分之几，占有的比率虽是很小，但是，这个比率已 经为澳门市民奠定了不少的生活条件。澳门本地市民常会最 多接触；最为实用性的应该是本地的房地产市场，因为它是 为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。 据报导：澳门整体经济的快速增长,2 0 0 4年当地房 地产业得到了迅猛的发展，楼宇成交总数达15608个单 位，比2 0 0 3年增加5 0.1%;2 0 0 4年楼宇成交额 达1 0 5. 3亿澳门元，比前一年增长96.4%;200 4年澳门的楼价大幅上升，2000年以后新建的楼宇价格 上升7 0%左右，2 0 0 0年之前所建的楼宇价格的升幅也 达20%左右。 澳门业界乐观地预计， 2005 年澳门的房市可再升 30%到 50%。 人们纷纷投资房地产，而影响澳门投资的因素有银行业 界的理财利率的服务，政府政策的支持，供求关系的变化， 市场情况的变化和国民所得水平的多少。 （三）分析对象加以理论解释 ——澳门房地产投资的影响因素 银行利率的变动对投资的影响 澳门银行公会决定从 2001年 12月 13起将银行储蓄利率 调降 0.125 ％，最优惠贷款利率调到 5.125 ％，是 40 多年来 的最低点。由于澳门的存贷款利率均下调，市民不愿将资金 存入银行，于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保 值或增值的心理。同时特区政府在 1996 年推行 4 厘利息补 贴计划，即无房户购屋自住，银行贷款利息可降低 4 厘。再 加上美国等地银行利率持续下调，带动澳门银行利率向下调 整，加强了 4 厘利息补助计划对居民购房的吸引。这些措施 都是促销空置单位的好方法。 由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃，澳门 由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃， 澳门 特区政府经过仔细研究和评审，决定自 2002 年 7 月起取消 对居民自置居屋贷款的 4 厘利息补贴。同时，澳门银行公会 2005 年 3 月 22 号宣布跟随香港银行加息，今日起调升港元 及澳门元标准储蓄存款利率由 0.01%至 0.25%。这是次微调 近 0.25% ，对存贷影响不大，不过因已进入加息周期，影响 会逐步显现。亦由于居民早已不再依赖食息，今次加息，资 金不会立即转移流入银行。 反而是贷款最优惠利率由 5%调升 至 5.25% ，令现时偏高的楼价更添压力， 加上步入加息周期， 供楼者未来压力会越来越大。而且现在更不是买楼时机，楼 价又高，未来还会继续加息，失明都不想加重负担。银行的 加息和贷款利率的提高，都有利于遏制楼宇炒卖的热潮。 这便体现利率低时， 投资者便希望多作投资； 当利率高时， 利率便是投资成本，投资者愿意付出的投资额便下降的原 理。 政府政策对投资的影响 回归后，澳门的经济逐步迈进较快速发展的周期。特区 行政长官何厚铧在 2005年度施政报告中发出明确的“信号” ，特区政府除 了将旧区重建列入主要工作之外，还将研究制订新城区规 划，以填海造地扩大公共生活空间。他说，填海造地将是特 区政府明年的施政重点之一，政府希望通过新城规划，为澳 门预留适当的土地资源储备。特区政府明年会提交建议进行 较大幅度的填海工程，不单为澳门未来几年，也要为未来1 0到2 0年提供合理的土地供应。 在特区政府推动旧区重建的政策下，泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发商争购的“抢手货” 。澳门特 区统计暨