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第九章 建设工程财务评 价与功能评价 考情分析： 08 年  07 年  06 年 单选 住宅评价指标计算 建筑工程权重指 题 （容积率） 标计算 多选 住宅评价指标（安全 财务评价指标 题 性） （分类） 综合 题  住宅评价指标计算 （容积率） 财务评价指标评价标 准 建筑功能评价计算 （12 分） 教材变化：在财务评价中略有改写，压缩表格。 本章重点： 1. 财务评价指标体系； 盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。 本章熟悉： 1. 建筑工程功能评价的内容；（住宅） 建筑工程功能评价的方法。 第一节 建设工程财务评价 一、财务评价概述 （一）财务评价的工作程序及内容（了解） 考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。 进行不确定性分析 ---- 盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。 （二）财务效益和费用识别和计算（熟悉） 财务效益 财务支出 1）建设项目总投资：建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成） 2）流动资金：宜采用分项详细估算法。 3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出（用现金支付的成本） 总成本＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋摊销费＋利息支出＋其他费用 4）税金：销售税金及附加、所得税。 5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。 （三）财务评价指标体系（掌握） 按资金时间价值分：动态指标 按指标评价的对象分：盈利能力指标、生存能力指标。（新改写） 二、财务评价报表 （熟悉） 表用于计算哪些指标？表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。 （一）现金流量表 现金流量表用于计算的指标：项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投资回收期。 内容：（ 1）项目投资的： 流入：收入、固定资产余值、回收流动资金。（后两项在最后一年收回） 流出：建设项目投资、流动资金、经营成本和税收。 注意：①调整所得税以息税前利润为计算基数；融资前！②投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；③以全部投资为计算基础，不计利息。 2）资本金的： 流入：与全部资金流量表相同； 流出：借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。注意：①所得税以应纳税额为计算基数；融资后！②偿还本金有两部分：借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还； ③利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。 （二）利润与利润分配表 该表用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率。 内容：（ 1）企业亏损：可以在 5 年内在税前弥补亏损。 （ 2）法定盈余公积金：公积金按 10%提取；按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。 3）投资者的利润分配：按顺序分配。未分配利润可用于借款或弥补亏损。 （三）财务计划现金流量表 财务生存能力分析，实现财务的可持续性。（四）资产负债表 计算资产负债率，进行清偿能力分析。 （五）借款还本付息计划表 借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。 还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润。不考虑流动资金的偿还 常见的还本付息方式： 5 种，计算题中注意题给约定还款方式 1）最大额偿还方式： 2）逐年等额还本、年末付息方式： 3）本利等额偿还方式： 4）年末付息、期末一次还本方式： 5）期末本利和一次付清方式： 内容：建设期：当期还本付息为零； 生产期：还本付息按约定方式；付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。 三、财务分析指标 （一） 项目盈利能力分析指标（掌握） 财务净现值： （ 1）定义：将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。 经济含义是净现值等于 0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于 0，赔了；大于 0，赚了。 2）评价标准： FNPV≥0。越大越好 3）折现率与净现值呈倒数关系：折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值 越大。 财务内部收益率： 1）定义：项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 经济含义是净现值等于 0 时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。 （ 2）计算时用插值的方法， i 1 与 i 2 的差不超过 2%。例如： i 1 为 10%，i 2 为 15%就不行， 只能用 12%。 （ 3）评价标准： FIRR≥i c 。财务内部收益率≥基准收益率或目标收益率。越大越好 投资回收期： 1）定义：项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。收益抵偿投资所需的时间。 2）计算： 投资回收期＝累计净现金流量首次为正值的年数－ 1＋ （ 3）评价标准： Pt ≤Pc 投资回收期≤基准回收期。越短越好 总投资利润率：正常年份的