如何在老城区推行物业管理.docxVIP

. 如何在老城区推行物业管理 近年来，南昌市经济发展迅速，人们物质文化生活水平日益提高，城市管理进一步完善，社会更加和谐。然而老城区管理相对滞后，与社会经济发展水平不相适应， 因此，在老城区推行物业管理势在必行。 一、南昌市老城区物管现状 1、老城区的住房构成 南昌市老城住宅区根据成因可以分为三类：第一类是早期开发 的“商品房”，因开发时间早，建立时就没有物业管理；第二类是一 些企业、行政机关或事业单位单独或合作开发建设的职工宿舍， 一般 被称为“单位房”； 第三类是有些村早期将土地卖给个人， 或者城市 中由于历史原因形成的“私人房”。 2、老城区物业管理的现状及问题 为了更好了解老城区居民对引进物管的看法，我们对辖区内无 物业管理的住宅小区进行了抽样调查， 结果显示：被调查的住这些老 城区物业中有一部分采取“单位协管”或“业主自发管理”方式， 大 多只由是住户共同集资， 雇用一两名保安或保洁人员做一些最基本的 安全保卫和保洁工作；还有一些小区由居委会代管；此外，很大一部 分处于完全无人管理状态。 受调查的 45%居民认为需要物管； 30%认为无所谓， 主要原因是对现状比较满意，但如果物管能提高生活质量，还是欢迎的； 25%的居民反对物管进入， 认为物管服务无法达到预期的效果， 同时担心物管费过高增加自身经济负担。 目前老城区住宅从某种程度上来说， 是有物业管理，如垃圾清运、化粪池清理是由当地环卫部门负责日常处理， 小区绿化是由相关园林绿化部门进行专业养护等。 但由于实施管理的主体不同， 收费方式不 1 / 6 . 同，导致出现问题不能及时解决，时效性不强； 过半数受调查的居民表示他们对于现有住宅小区最不满意的是 安全与公共设施维修两个方面。 由于多数小区没有封闭措施， 安全隐患较多，偷盗事件时有发生，居民安全感比较差，而社区居委会和辖区民警因为管理范围大，人力不足，无法做到面面俱到。在公共设施维护上，由于房屋产权的不同，带来维修、养护的主体真空，无人进 行房屋日常管理及修葺， 特别是公用地带， 只能头痛医头，脚痛医脚，不能做到事先预防；在整个小区环境方面，因为没有物管，造成居民 各自为政，小区内乱搭乱建现象严重， 公用设施没有得到必要的维护，使居住环境更加恶劣。 二、老城区推行物业管理的难点 老城区住房的性质及物业管理的现状， 导致老城区 全面开展物业管理存在诸多难点，主要反映在以下几方面： 1、物管意识不强 很多封闭的小区包括单位住房小区和一些比较晚建立的小区， 大 都自己请了保安或是保洁员，比较满意现状，不太希望物管进驻。 2、管理成本过高 一些老住宅区没有围墙， 难以实行封闭管理；没有绿地； 没有卫 生配套设施；没有物业管理办公用房和员工住房； 同时老城区房屋布 局分散，难以实行规模化管理。管理公司只要接管了某一老住宅区， 就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力匹配。因此，老城区开 展物业管理产生的费用相对于新建普通住宅小区肯定要高。 这种成本 与收益之间的不平衡令物管企业难以进驻。 3、先期维修投入大 在一些比较老的住宅区， 由于建造年代久远，基础设施陈旧， 房 2 / 6 . 屋主体及附属设施设备，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、管道破 损锈蚀，配套不全，大多数都到了“问题时段” ，缺乏物业维修基金， 整修更换却需要大量资金，使得物业管理公司望而却步。 4、老城区物业管理收费难 老城区业主一部分是享受政府福利政策的房改房， 另一部分是早期购买的商品房或者“私人房” 。业主层次复杂，对物业管理的认识和要求以及经济承受能力差异大， 部分居民尚未形成物业管理是有偿服务的消费观念，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿意接受物业管理提供的有偿服务， 物业管理消费意识淡薄； 而对物业管理的认识和要求承受能力强的希望得到全方位、 高层次的服务。 加上老城区中居住着部分靠政府救济的弱势群体及失业人员、 低保对象等， 在经济上比较困难，每月额外的支出让他们觉得难以承受。 业主的差异性，使这种小区的物管收费标准难以统一， 给小区实施统一管理造成了很大障碍。 三、对老城区推行物业管理的一些建议 老城区物管的推行不能一蹴而就， 要针对老城区的现状及房屋的不同性质，由政府引导，业主自治结合新型物管的方式，先易后难逐步推行，最终达到进行长效管理的目的。 一 以方便管理、业主自愿为原则，划分独立的物管小区 以社区居委会为基础，对本社区范围内的房屋进行摸底调查， 按能否组成独立小区为原则， 以楼栋为单位划分小区。 同时以楼栋为小组组成业主委员会， 业主自治小组由本栋全体业主选举产生， 代表全体业主的意愿， 其职责是监督物管公司， 及时反馈业主的建议及要求，收集、管理和使用本栋房屋的各项费用，在发生费用时与物管公 3 / 6 . 司进行结算，并