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步入房产代理行业基础培训资料 步入房产代理行业基础培训资料 房地产行业人员五大素质 1、自信 表现为专业，注重仪表仪态，拥有良好的习惯和心态。 2、信念 信念是度过难关、战胜困难的关键； 依据自己的实际，订立成功的目标。 3、胸襟 要取得事业的成功必须拥有宽广的胸怀，所谓“海纳百川，有容乃大” 。 4、学习方法 “海绵式”学习法 ——能掌握的知识量大； 像“章鱼一样有众多的触脚” ——从多方面接触的知识。 5、体能和健康 必须具有充沛的体能，在工作的时候保持头脑清醒。 第 1 页 共 11 页 步入房产代理行业基础培训资料 房地产专业知识 第一课时 一、房地产有关知识 1、房地产 是房产和地产的总称，在法律上称为不动产。 特点： 1）不可以移动； 2）具有长期的稳定性。 2、房地产交易 在我国是指房产产权、土地的使用权的买卖、转让和出租。 我国法律规定： 住宅土地使用权年限是 70 年；商务办公楼土地使用权年限是 50 年；商业用地土地使用权年限是 40 年。 3、房地产业 隶属于第三产业，包括土地、房屋的开发，经营，租赁等。 4、房地产业的行业特点 1） 价格不公开， 买卖双方沟通少， 房地产交易不能反映房地产的实际价值； 2） 区域性很强； 3） 市场对短期的供求反应不灵敏，短期变化不明显； 4） 市场垄断与竞争并存，土地国家垄断； 5） 市场调节机制和国家计划调节机制并存。 5、房地产市场 1）房地产市场 ： 广义——整个社会房地产交易的总和； 狭义——专门用来经营、 租赁和抵押房地产实物的地点。 2）地产市场 一级市场 ：土地使用权买卖市场，国家土地管理机关——开发商； 二级市场 ：土地使用权转让市场，开发商——开发商。 土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。 土地市场也称为 地产市场。 我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、 有限 期的出让使用权的市场； 二级市场是指土地使用权转让市场； 三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。 二、建筑类型分类 1、按使用功能划分 ：生产性建筑（工用）和非生产性建筑（民用） 。 2、按建筑的高度划分 ： 多层： 24 米以下，一般为七层以内； 第 2 页 共 11 页 步入房产代理行业基础培训资料 高层： 24 米以上、 100 米以下，七层—三十三层左右； 超高层： 100 米以上。 注：国家规定建筑屋的层高一般要达到 3 米，不能低于 2.8 米。 3、 按建筑的建材划分： 砖木结构、钢结构（适用于厂房，但不耐火） 、混凝土结构、钢混混合结构（超高层建筑，承载力强） 4、按建筑结构划分： ①框架结构 ：适用于办公楼、宾馆、商场、写字楼等建筑。 特点 ：抗震能力强； 空间的掌控能力强，比较容易自由分布空间大小；楼层之间使用柱子传递承载力。 楼板 柱 子 地基 ②简体结构： 一般用于多层住宅。 ③剪力墙结构： 使用墙壁来平均承载重量，主要用于普通住宅。一般是 15— 40 层之间的建筑。 特点： 成本低；室内平整、美观；侧向稳定；但是灵活性不够。④框剪结构：是框架、剪力墙结构的混合体，具有两种结构的优点，应用比较广泛，商务楼等。 5、房屋的基本组成部分 基础墙、楼板层、房屋层、楼梯、门、窗 三、房地产交易 1、房地产经营中的价格构成 ：物质消耗、人力资源、赢利部分物质消耗： 土地取得费用、前期工程费（平整地块、拆迁费用） 房屋的建筑安装工程费、基础设施、公共配套设施费 经营管理费用、销售费（人员开支、广告宣传） 金融往来费用、利息、共商税费 利润 2、房地产估价方法 ：市场比较法、成本法、收益还原法 3、房地产交易遵循的基本原则 1） 房屋的所有权、土地使用权拥有者统一原则； 2） 接受国家价格管理原则 第 3 页 共 11 页 步入房产代理行业基础培训资料 3） 遵守出让合同原则 4、房地产转让程序 1） 买卖双方签定合同； 2） 双方在合同签定后的 30 天内，持有关文件（合同文本、房地产产权证、双方有效 的身份证明）去房地产管理部门提出申请，申报成交价格； 3） 房地产管理部门对所提供的文件进行核查， 15 天内决定是否受理， 受理后核实价格 的合理性； 4） 完成上述程序后， 有关当事人交纳所应缴纳的税费和手续费， 完成过户。 5、商品房预售条件 1） 已交付了全部的土地使用费用，取得 国有土地使用权证 、建设工程的 建设用地 规划许可证 、建设工程规划许可证 、施工许可证 等； 2） 投资的资金已达到总工程资金的 25%以上，工程进度已达到地平线以上； 3） 上海规定： 多层结构必须封顶、 高层的工程进度必须达到 2/3 以上； 4） 向县级以上人民政府申请预售许可证。 第二课时 一、房产税收 契税：