房屋征收估价研究报告基本内容与注意点.docx

征收估价报告基本内容与注意点 、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与注意点 序 号 项目 基本内容 注意点 1 封面 (或者扉 页) 包括：估价报告名称、估 价报告编号、估价项目名 称、估价委托人、房地产 估价机构、注册房地产估 价师、估价报告出具日 期? 要素应按标准要求地顺序排列； 估价项目名称表述不准确、不清晰，如：少了估价对 象所在地区位、名称及用途(住宅) 2 致估价 委托人函 包括：标题、估价委托人 名称或者姓名、估价目 地、估价对象、价值时点、 价值类型(名称)、估价 方法、估价结果、对估价 结果若有异议地告知事 项、估价机构名称和盖 早、法疋代表人盖早、致 函日期? 内容不完整，前后不一致、不简洁 ? 缺少“告知事项”，可置于“致估价委托人函”地尾 部? 属于鉴定不通过而重新出具估价报告地， 应说明重新 出具估价报告地原因，并声明原报告(编号)冋时作废， 编与修改后报口地编号 (在原报口编号后加 G1、G2 ). 估价方法建议统一称为：“剩余法” ? 价值类型统一称为：“市场价值类型” ? 估价对象(包括：财产范围、名称、坐落、规模、用 途、权属.) 估价结果(包括币种、区位补偿单价地大写及小写)? 3 目录 包括：标题、估价师声明、 估价假设和限制条件、估 价结果报告、估价技术报 告、附件? 估价结果报告及估价技术报告未列出二级地标题及 页码? 页码从目录后起编排，页码前后不一致 附件地先后顺序要与估价报告后所附地顺序一致 ? 附件组成内容名称应前后一致 ? 附件组成内容不完整，如缺少：土地收储项目立项地 批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于XX 区XX征收地块有关问题地批复、建设用地规划许可证 等? 尽可能搜集到进行征收行为地审批文件并将其作为 附件，附件不需编页码? 4 估价师声 明 按《房地产估价规范》地 基本内容进行撰写? 未按规范撰写，将不属于“估价师声明”地内容列入 声明中? 未列明参加实地查勘地注册房地产估价师和房地产 估价员地姓名，未列明进行实地查勘地日期 ?未说明对估 价对象地实地查勘仅限于拟征收区域地总体情况，未对 估价对象上部建筑物逐一入户查勘 有提供重要专业帮助地要说明提供重要专业帮助者 地专家姓名、资格(职称) 第4点应增加说明撰写征收估价报告地专项标准依 据?如：建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等 ? 第4点缺：中华人民共和国国家标准《房地产估价基 本术语标准》?  (6)列明估价报告签字地注册房地产估价师(不少于两 名)地姓名、注册号，并亲笔签名、盖章 . 5 估价假设 和限制条 件 本次估价地各项估价 假设? 一般假设 未定事项假设 背离事实假设 不相致假设 依据不足假设 估价报告使用限制. 估价假设和限制条件未按标准要求分类撰写 . 滥用估价假设或假设不明确、针对性不强 . 若价值时点不是完成实地查勘之日， 应假定估价对象 在价值时点地状况与在完成实地查勘之日地状况一致 . (属于背离事实假设). 设定基准单元住宅地主要条件内容不完整，如缺少： 建成年份、楼房所处位置(临中心化园或临小区边地马 路);设定基准单元住宅所处楼层(自然层、住宅楼层) 、 朝向、单元位置(东头、西头或中间) 、土地使用权取得 方式(应设定为出让)、未对区位状况进行设定等 . 估价报告使用期限表述错误 . 6 估价委托 人 说明本估价项目地委托 单位地全称、法定代表人 和住所. 内容不完整. 7 房地产估 价机构 估价机构全称、法定代表 人或者执行合伙人姓名、 住所、估价资质等级、估 价资质证书编号、营业执 照注册号. 内容不完整. 8 估价目地 “为房屋征收部门与被 征收人确定被征收范围 内房屋平均土地使用权 价值地补偿提供依据，评 估被征收房屋地平均土 地使用权价值.” 按规疋要求表述. 9 估价对象 估价对象财产范围. 估价对象基本状况. 土地基本状况. 建筑物基本状况. 拟征收项目审批情况 介绍. 估价对象财产范围界定清楚，状况描述全面、准确 . 估价对象基本状况包括：名称、坐落(拟征收区域及 范围)、拟征收规模、用途、权属(注意被征收房屋地土 地使用权性质). 土地基本状况包括：四至、土地使用期限、规划条件、 开发程度(具备几通)等. 建筑物基本状况包括：建筑结构、设施设备、装饰装 修、建成时间、维护状况等 . ⑸ 拟征收项目审批情况介绍应尽可能搜集到拟进行征 收行为地审批文件并将其列为估价对象拟征收项目审批 情况地介绍中.例如：土地收储项目立项地批复、建设项 目选址意见书、福州市人民政府关于XX区XX征收地 块有关问题地批复、建设用地规划许可证、红线图等 . 10 价值时点 ⑴国有土地以《房屋征收 决定公告》公告日期. ⑵集体土地以《房屋征收 部门公布征收补偿方案》 公告