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保障性住房建设市场研究 住房保障是各国政府都十分关注的重大民生问题，有其共同性的一面，但因 所在国国情的不同，具体实施的政策措施又各具特点。中国未来的保障性住房发 展建设可以借鉴国外成熟的保障性住房市场建设经验，因此我们对各国的保障性 住房的特征和发展情况分析比较如下： 一、国际保障房情况 1981 年 4 月在英国伦敦召开的 “城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅 人权宣言》指出，一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。20 世纪初以来，发达国家为保证 “人人享有适当的住房”，满足低收入者的基本居 住需求，先后建立了较完善的住房保障制度。例如，美国的住房保障制度从各方 面入手，包括： 1、区别高、中、低收入者，制定不同的住房政策。对高收入者，由市场供 应商品房；对中等收入者，供应公共住房，政府对开发建设社会住房的企业给予 贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价；对低收入者，则 提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过家庭收入 25%以上的部分由政府补 贴。 2、住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住 宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时，由政府出面对符合条件的中低 收入家庭购房进行担保，如果居民无力偿还银行贷款，政府可为其安排廉租房， 并将原来的住房出售，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。 3、对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收 入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以 鼓励私人购房。 4、住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入 80%以下者均可申请住房租 金补贴，享受补贴的家庭拿出总收入的 25%支付租金，其余由政府发放的住房券 支付。 5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由 老人退休金支付外，不足部分由政府承担；私立老人公寓由慈善团体、政府和个 人三者共同承担住宅费用。 6、多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国 民住宅法》等，对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、 提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作 了明确规定。 其他发达国家如瑞典、英国、澳大利亚、日本、新加坡等国家都根据国庆的 不同建立了不同的保障住房制度体系。国外大多数国家的房地产市场发展历程表 明，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供 求矛盾，如英国曾在 1946-1969 年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建 设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到 58%。国外部分国家的保障房政策 变迁与市场变化情况如下表： 国家 保障房政策 市场占比 1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段 不到10% 1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建 提高到58% 英国 1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化 下降到48% 1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开 降低到20% 战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者 超过52% 日本 1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭 下降至44% 综上所述，发达国家已建立成熟的保障性住房体系，从发达国家的保障性住 房体系发展史中不难看出，在他们的经济成长过程中，保障性住房所占市场比例 都经历过在经济发展初期政府鼓励下由低到高，然后在经济成熟稳定后，从高降 到低的一个过程。 二、我国保障性住房现状 我国保障性住房包括两限商品住房、经济适用房、廉租房以及政策性租赁房 （或公共租赁房）。根据中国房产信息集团的《典型城市09 年保障性住房建设情 况调查》报告，以北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆六