城综合体物业管理特点及其运作方案.pptVIP

城市综合体是一个完整的有机系 统。在这个系统中，每个部分的 服务功能要求是不同的，例如， 在公寓、写字楼和酒店，就需要 安静、舒缓的环境，而购物中心 则需要热烈的商业气氛，但综合 体各部分的服务功能又是相互依 存的。 例如，在商圈内的综合体项 目 , 以购物中心作为中心 , 购物中 心与人们的日常生活最为密切， 满足人们购物、娱乐和休闲，能 够充分满足各类阶层的消费需求， 是综合体中的核心部分； 2. 其次，整个综合体各个部分服务功能的相 互关系必须达到高度和谐和共生的状态 。 深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民 城市综合体物业管理特点及其 运作方案 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运 营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体 物业管理体系。 一 综合体物业管理特点 1 、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平 维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综 合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大 化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2. 商业综合体物业基本的管理职能为： —— 办公室（含前台、财务、采购、仓库） —— 客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房 屋租赁等）； —— 工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等 设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； —— 公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管 理等）； —— 环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进 行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高 , 收费要高于普通物业 购物中心 收费 20-30 元 / / 月平 方米 省级城市 40-50 元 / 月 / 平米 五星级酒 店 由酒店管理公司 拨款 根据规模和服务要求一般费 用需要 200 万元 -400 万元 写字楼 普通 3-5 元 / / 月 平方米 5A 写字楼 , 以深圳大中华国 际金融中心为例 物业费： 8.8 元 / 月 / 平米 公寓 3-5 元 / 平方米 五星级别酒店式公寓收费 6-7 元 / 月 / 平米 二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 综合体商业管理公司 购物中心物业管理处 综合体物业管理公司 卫生清洁部 保安部 财务部 工程与设备部 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。 三、 综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶 段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、 入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。 根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将 委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥 开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与 恒久的品质。 项目规划设计阶段 参与人员 前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程 主管、财务部经理 主要工作内容 1 、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体 项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车 场的设置等提出建议。 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 参与项目的规划，如在本 项目中，前期介入小组对 综合体出入口设计、人车 分流、地下车库预留各单 元入口、小区景观区道路 设置残疾人通道等的建议。 综合体前期物业管 理服务介入方案 3. 全程参与公共设施设 备的配套设计、方案 制定与设备选型工作， 前期介入小组从管理 需要、使用便利、维 护经济性等方面对公 共设施设备的配套提 出建议，参与设备采 购、安装及维保合同 的洽谈工作。通过上 述工作，管理公司与 设备供应