新监管，新周期，看好蓝筹估值上行！.pptxVIP

新监管从我国国情看，要构建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住 房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障”图 房地产行业长效机制框架公共 服务市场 化厘清政府与市场的边界。保 障的归保障，市场的归市场民生问题：总有一 部分群众 面临住房 困难，政 府必须“ 补好位”，为困难 群众提供 基本住房 保障。发展问题：只有坚 持市场化 改革方向，才能充 分激发市 场活力， 满足多层 次住房需 求。高端 有限制要满足不同的住房需求，就要通过市场手段， 政府只是承担基本保障社会功能经济 功能低端 有保障政府的财力毕竟有限， 都留给政府或大部分留 给政府是不可能的可能性市场需要中端有市场住房 保障福利 陷阱政府保障范围太大，还 会反向刺激，导致住房 保障陷入福利陷阱2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：中国政府网，海通证券研究所新监管针对行业在不同城市差异化发展特征，目前需求侧政策基本立足地方政府自 住决策为主。从方向上看，主要立足户籍制度、购房资格、限购制度、差别 化信贷、财税政策等方向。图 房地产需求侧政策首次购房差别化信贷二次购房二次以上购房行政干预购房资格购房退税购房补贴土地增值税财税政策地产需求侧政策房产税二手房营业税普通住房认定标准减低户籍标准户籍制度购房与户籍挂钩网络管理个人住房信息系统3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：住建部网站，海通证券研究所新监管市场供给侧此前主要立足土地供应和保障机制。开发商端的相关政策，偏更加 细致的微观层面。分类监管如果有效推出,将弥补之前相关缺位。图 房地产供给侧政策2020年3月12日，《国务院关于授权 和委托用地审批权的决定》，下放部 分农地转建设用地审批权防止囤地等行为，增大市场供应增大土地供应土地供应打击土地闲臵分税制改革立足降低地方债务和土地财政依赖租赁市场建设地产供给侧改革共有产权房建设保障机制经济适用房安臵住房控制违规资金进入房地产，控制前融 非标和影子银行，降低表外风险资管新规地产融资控制开发商债务水平，防止过度举债 降低表内风险债务水平分类管理4资料来源：住建部网站，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明新监管2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座 谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议上形成了重点房地产企业资金 监测和融资管理规则。三项监管指标：总负债– 预收款–合同负债剔除预收款后的资产负债率 = 70%总资产–预收款–合同负债有息负债–货币资金净负债率 = 100%股东权益合计货币现金现金短债比 = 短期债务 15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明新周期截至2020年10月31日，行业增速好于市场预期。考虑三道红线要求，我们 认为2021年投资增速、新开工增速不会降低，但土储水平难有提高，不排 除继续降低。表 房地产行业数据指标开发投资商品房土地开发新开工完成额销售额购臵面积资金来源面积单位亿元亿元万平方米亿元万平米2020年1-10月累计值116556131665177751530701807182019年1-10月累计值109603124417183831451511856342018年1-10月累计值99325115914219631356361687542020年1-10月较2019年1-10月6.3%5.8%-3.3%5.5%-2.6%2020年1-10月较2018年1-10月17.3%13.6%-19.1%12.9%7.1%6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：wind，海通证券研究所新周期监管层通过对开发商债务规模、债务比例的有效控制，可以有效控制行业 供给总水平。从供需两端保障市场总体稳定和平衡。图：开发商债务与行业波动间关系通过分类控制开发商杠杆水平，调节市场 供应和热度，最终目的在于保障供需双向 平衡，防止出现债务泡沫企业在行业发展周期中的杠杆 选择会加大行业波动，造成行 业阶段性泡沫或者阶段性超跌大部分企业在下行周期降 杠杆，极少数逆市加杠杆 挤压中小企业，出清产能企业会主动判断周期特征， 选择在上行周期启动点加 资金杠杆，扩大产能因城施策前行业波动大因城施策后行业波动小资料来源：海通证券研究所注：实线代表市场需求曲线，虚线箭头曲线代表开发商财务杠杆水平7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明看好蓝筹估值上行我们基于上市房企2019年财报数据按照三项财务指标划分为“红、橙、黄、 绿”四档，对A股119家房企和H股58家房企的归类情况如下：全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年 增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至 10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则