新形势下房企如何破 局突围.pptxVIP

核心观点 政策：以稳为主，“房住不炒” 基调难改。尽管年初疫情冲击下政策略有松动，但随着二季度楼市升温，热点城市调控再 度加码。十四五规划建议稿明确坚持“房住不炒”，预计 “房住不炒”和“三稳”中长期仍为政策主基调。 资金：“三条红线”出台，因“企”监管。随着二季度土地市场升温，8月“三条红线”监管出台，融资端管控由渠道监管 向主体监管转变，资金监管将更趋于精准化，短期将利于土地市场降温，加速房企推盘回款及业务分拆融资，中长期将利于 优质金融资源向低负债房企倾斜，加速行业优胜劣汰和集中度提升。 市场：短期呈现韧性，中期总量稳定。疫情后楼市快速复苏，前9月销售额同比增长3.7，全年销售额有望续创历史新高。 中长期来看，考虑城镇化带来的刚性需求及居民改善需求释放，预计2020-2030年年均住宅需求仍有望保持在12.5亿平米左 右，行业中期总量有望保持稳定。 房企：提周转重质量，多方位破局突围。在新的政策、资金及行业背景下，我们认为房企将从七个方面思考破局突围：更加 注重销售回款的质量；周转的重要性持续提升；相比于规模的扩张，有质量增长将更加重要；聚焦主流城市圈；非市场化拿 地重要性提升；做好多元化布局与业务聚焦的平衡；产品定位及品质打造亦愈加重要。 投资建议：在“房住不炒”基调难改、行业中期总量稳定、城市间持续分化轮动、融资精准监管等背景下，相对看好三类房 企的中长期发展：1）财务状况稳健，有望获取更多金融资源，助力集中度提升的龙头房企万科A、保利地产、金地集团；2） 业绩及销售保持较快增速的高周转房企金科股份、中南建设、龙光集团、新城控股；3）负债率相对较高但坐拥充足优质土 储的房企。 风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）毛利率下滑风险。 Contents 资金：“三条红线”出台，因“企”监管 01 政策：以稳为主，房住不炒基调难改 房企：提周转重质量，多方位破局突围 02 03 04 05 投资建议 市场：短期呈现韧性，中期总量稳定 政策：“房住不炒”框架下，调控先松后紧 2020年初：边际宽松 政策背景：新冠疫情下经济及楼市下行压力加大 2020年一季度GDP同比降6.8、房地产投资同比降7.7 、商品房销售面积同比降26.3 政策方向：维稳空间打开，但“房住不炒”基调难改 供给端延缓土地出让金缴纳、调整预售条件、调整预售金监管额度等 降低首付比例、放松限购等需求端刺激政策“一日游” 2020年7月：调控收紧 政策背景：楼市趋稳，热点城市房价过快上涨 2020年8月商品房销售面积单月增速13.7 ，创2017年7月以来新高，3月起百城住宅价格上涨城市占比呈扩大趋势 政策方向：因城施策延续，热点城市调控加码 需求端：限购、限售、限贷等边际收紧 供给端：整治房地产市场秩序、加大宅地供应、重点房企资金监测及融资管理 资料来源：Wind，平安证券研究所 资料来源：Wind，平安证券研究所 受新冠疫情冲击，国内经济下行压力显著加大，2020年一季度实际GDP、工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额分别 同比下降6.8、8.4、16.1与19.0。 楼市方面，疫情导致线下售楼处大量关闭、项目施工停滞1-2个月，市场亦显著承压。一季度全国商品房销售面积、新开工面 积、房地产投资分别同比下降26.3、 27.2与7.7。 一季度多项宏观经济、楼市数据同比下滑 -6.8% -8.4% -16.1% -19.0% -6.4% -7.7% -27.2% -26.3% -24.7% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% GDP（不变价） 工业增加值 固定资产投资 社会消费品零售总额 货物进出口总额 房地产投资 房屋新开工 商品房销售面积 商品房销售额 2020年一季度同比增速 政策：新冠疫情冲击下，经济、楼市下行压力加大 政策：疫情下维稳空间打开，供给端政策边际改善 6 资料来源：各政府网站，平安证券研究所 时间 4月28日 4月20日 4月16日 4月3日 4月3日 3月27日 3月23日 3月11日 3月6日 3月3日 2月25日 2月21日 2月19日 2月17日 2月14日 2月13日 2月12日 2月12日 2月12日 2月12日 2月12日 2月11日 省市 武汉 湖北 深圳 沈阳 北京 柳州 长春 深圳 山东 常州 钦州 河南 苏州 沈阳 南京 天津 江西 上海 无锡 南昌 西安 浙江 延迟或减 免缴纳税 款 是 是 是 是 是 延迟缴纳 土地价款 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 调整拿地 保证金比 例 是 是 是 允许延期 开工、竣 工交付 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 降低预售 是 是 是 是 是 是 是