进一步推进我市土地收购储备制度的新投融资体制.pdfVIP

关于进一步推进我市土地储备 投融资平台的探索 市局： 为探索在土地金融方面的创新，建立经营城市土地的投融资平台，结 合我市实际，进一步推进和完善我市土地 购储备投融资平台，提出如 下若干建议： 一、建立、完善现行的土地投融资渠道 （一）建立政府的土地储备基金制度（专项资金）。土地储备基金的建立 应强调政府的主导作用，强化财政政策的支持。土地储备基金不同于一 般的基金，它是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证， 是确保建设项目注册资本金投入的重要来源，可以说是投融资体系建立 的基础。土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有 明确的规定。 1、土地储备基金的主要来源： （1）土地收益（包括土地出 金和土地增值部分）； （2）财政拨款； （3）银行对政府在城市建设和土地开发中所需资金的有 偿支持； （4）其它来源。 （二）以市土地储备中心（下称：储备中心）为载体，建立“借、用、还”一 体化模式运作重大项目。按《土地储备管理办法》规定，储备中心具备融资 和开发双重职能，在运作政府项 目上，储备中心既是承担项 目建设的融 资载体，又是重大项 目的投资主体，负责市政府指令性土地储备项 目的 开发建设，集筹款、用款、还款一身，最终收益归市政府使用。建立起按 照“借用还”一体化的运作模式，走“政府支持、整合资源，政府项目、公司 运作，多元融资、综合开发，滚动发展、自行还贷”的路子，解决完全依靠 政府财政资金偿还借贷本息的弊端，化解政府无限责任风险，为政府创 造更大土地收益。 （三）完善土地储备经营投融资机制，规避土地储备贷款风险。利用 市场机制运作土地储备项 目，通过招标方式引入社会资本参与土地征 储备和一级开发： 1、土地储备项 目可以引入社会资金，由储备中心实施土地储备，拆 迁和配套建设，在土地出 后，投资人按约定收回投资及获取利润分红。 2、土地储备项 目可以由企业实施土地一级开发配套建设，土地交由 国土部门按规定出 后，投资企业按约定收回投资及获取利润分红。 3、市土地储备中心可以与投资合作者（或融资平台）共同组建项目单 位，按照各自分工，储备中心负责土地储备项目具体工作，投资合作单位 负责项目资金筹集，共同推进项目运行。 二、进一步推进土地储备投融资平台建设，探索土地债券融资模式。 《中华人民共和国预算法》第二十八条规定：“地方各级预算按照量入 为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。除法律和国务院另有规定外，地 2 方政府不得发行地方政府债券” 、《中华人民共和国担保法》规定：“国家机 关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷 款进行转贷的除外”。但目前土地储备项目需要投入大量资金，而已有的 投融资渠道已经无法满足土地储备项目的需要，基于这种状况，进一步 推进土地储备投融资平台，探索土地债券发行模式，筹措土地储备项目 资金，既紧迫、必要，又正当其时。 （一）借鉴其他省市融资平台公司运作城投债的模式发行土地债券，利 用政府融资平台发行土地债券（城投债），通过债券市场进行融资。建议以 整合政府融资平台为切入点，抓紧启动土地债券（城投债）发行各项工作， 并通过募投项目的成功操作，形成融资平台公司“借、用、管、还”的良性发 展机制，实现土地的可持续发展。 1、我市政府融资平台发行城投债（土地债券）具备一定基础条件。 2008 年 2 月市政府明确将…作为….基础设施项目、中心城区城市景 观照明建设项目的融资主体，并通过这个融资平台，扩大融资规模，有效 缓解了城市建设资金不足的矛盾，推动了一批基础设施和公共项目的建 设，优化了城市投资环境。但从该融资平台运用融资工具的情况看，融资 方式采取银行贷款，没有运用其他融资工具，其融资渠道单一，市场化融 资手段的应用和发展还远远不够，单一、狭窄的融资渠道导致无法多元 化筹集建设资金，造成融资困难。同时，我市融资项目大部分是非经营性 项目，其还本付息最终由财政承担，而我市财政的偿还能力有限，导致贷