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物业服务企业商业物业资产化运营策略 导言 随着国家新一轮的房地产宏观调控拉开序幕， 多年以来以住宅为主导的中国房地产市场开始发生转移和变化， 市场资本流向以及各大开发企业开发策略向商业地产领域倾斜将是顺应市场变化迎接新机 遇和挑战的必然结果， 作为房地产产业链重要一环的物业服务行业也必须面对这一客观实际。 由于大多数物业服务企业只能通过提供传统物业服务以及有限 的业主共有资源的利用创造收益， 收入有限而成本却不断攀升， 市场竞争越来越激烈，利润空间越来越薄。基于此，拓展物业服务利润空间，寻找新的市场空白点将成为物业服务企业从劳动密集型向技术密 集型；从低利润率向高利润率转变的必然途径之一， 商业地产市场的加快发展无疑将为物业服务企业提供这样一个新的发展契机。 一、 商业物业资产化运营的环境及发展趋势 （一）、房地产市场新一轮调整，住宅开发扩展受阻碍。 （二）、商业地产影响较小，稳步发展。 （三） 二 物业服务企业商业物业资产运营策略： （一）商业物业专业规划 细分市场： 市场细分可以帮助做好商业物业的市场定位、 经营产品定位与客户定位。 从租户的行业背景、租价承受力、租期长短、租赁面积大小、扩张潜力等方面对租户进 行细分，可以在剧烈竞争的市场中找准自己的目标客户， 根据特定细分市场的需求，对出租物业作出相应的调整，提高物业出租效果。 合理的商业空间规划 和目前的住宅大盘一样综合化、 多功能化也是商业的一个重要发展方向， 特别是 对于大型商业地产开发项目。 从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合服 务体系，实现商业与其住宅生活配套等的整合， 是发挥多种资源优势、 实现商业、 物业服务价值最大化的重要手段 对于商业而言自由、 灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。 例如一些商业依附于高层住宅的底部， 带有明显的底商特色， 如缺乏合理的 商业空间规划几极容易形成很大的局限， 并且易形成商业与住宅的互相干扰。 尽管前期销售势头不错，但并不能保证日后的商业良性经营及后期的物业管理。 商业推广： 多种途径宣传树立物业良好的形象与口碑。 在这方面，商业物业经营管理者应尽可能通过灵活的媒介（根据物业规模、市场定位选择电视、报纸、楼盘现场广告、车厢广告、灯厢广告及车站广告牌等）宣传物业形象、特色和特定价值，可以通过举行有影响的租户集中进场入住仪式， 报道一个公众、 潜在租户有兴趣的成功交易案例， 宣传物业的附加服务功能等营造物业良好的形象， 聚集市场对物业的关注度，为吸引各方客户打下基础。 以物业特定的价值和功能打动客户。 为此，负责租赁的招商人员应全面深入检查并熟悉待租物业， 掌握出租空间的特征和布局情况， 明确与周边同类物业的优势与劣势，确保每一待租的空间均处于良好的服务状态， 清楚待租空间可能给客户提供的特定价值。只有这样，才能针对性向客户推销、介绍自己的产品，说服对物业有一定兴趣的客户， 使其确信此物业是本地区同类物业中对其最适合的租用对象，能满足其特定的需求； 当了解到客户对当前物业空间有不满之处后， 迅速纠正。 充分利用现有租户的推荐介绍做到以商引商， 通过蓝光富丽城社区商业、 蓝光香槟广场等项目的成功运营证明可能性最大的物业出租方法是来自对当前物业 服务感到满意的以承租客户的推荐。 因此，物业出租经营者应将现有客户的感情培养与优质服务上升到策略高度， 通过多种途径满足现有客户的服务需求， 增进与他们的联系， 以便现有客户变成义务推销员。 从某种意义上， 这也是物业促进租赁最低成本的策略。 商业差别定价 差别定价策略包括两个方面。 对所经租的物业根据租期、 租赁规模、是否单独承担维护费用等， 在租金定价上作出区别； 对所经租相邻相近的不同楼栋， 或同一 楼栋的不同楼层或单元， 根据其唯一性或特质性等采用拉高价格， 或对较差楼层采用较低价格的策略， 以价格差吸引租客、 分隔租客。原因在于高档消费者对价格不敏感，更关注质量、景观、适用性与服务等， 低档消费者，对价格差很敏感，拉开价格可以促进犹豫不决的租客， 本着图便宜或占有独到地位的心理， 加速租赁成交。 （二）商业招商及运营 招商人员可根据负责招商项目的不同区域、不同的商业定位采取相应招商策略对项目进行招商执行： （一）招商模式选择 委托出租。如果物业的拥有者不具有自主经营能力，或物业产权较为分散时，物业管理方的招商经营团队可以通过委托招商的形式负责商业物业的出租经营及产权产籍管理。同时需协调好授权范围和经营者的招商佣金。 包租。当业主拥有者对租赁市场不熟或无暇顾及时，物业管理方的招商经营团队可以通过专业的市场调查承包的方式包给专业承包商出租，由承包商负责租务、推广及日常管理工作。这样既能将经营风险转移给专业承包人，省去业主亲历亲为的辛劳，节约己方人力物力，又能保证物业