大酒店返租式销售专项方案草案.docVIP

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标用户群体：项目周围及周围城市有资产保值增值投资需求中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1、基础步骤： A、购房者向开发商购置标物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理企业租赁购房者购置公寓房，用于酒店经营，定时向购房者支付租金。 C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 附加方案：为促进房产销售，可依据项目实际情况增加以下对投资方增益方案（提议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠予购房者酒店无偿入住天数，在返租租金之外增加购房者额外收益。 B、搭配销售方案：可和其它投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不一样性质投资项目组合而成，增加项目标回报率。 C、回购方案：对于项目购置方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方风险控制确保，具体回购方法可依据项目标实际情况操作。 五、销售方法具体说明： 1、项目提议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约1.5-1.8亿元。 2、返租方案：返租期提议在，返租百分比每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每十二个月返租购房款6%，第二期4~6年，每十二个月返租购房款7%，第三期7~9年，每十二个月返租购房款8%，第四期10~，每十二个月返租购房款9%，第五期13~，每十二个月返租购房款10%，返租期累计租金返还百分比为购房款120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格以下： 返租期 年数 年返租百分比 月返租 年返租 返租总计 扣除贷款 返现总计 第一期 1 6% 24000 24000 2 6% 24000 48000 3 6% 24000 7 第二期 4 7% 2333 28000 100000 5 7% 2333 28000 128000 6 7% 2333 28000 156000 第三期 7 8% 2667 3 188000 8 8% 2667 3 20 9 8% 2667 3 25 第四期 10 9% 3000 36000 288000 11 9% 3000 36000 324000 12 9% 3000 36000 360000 第五期 13 10% 3333 40000 400000 14 10% 3333 40000 440000 15 10% 3333 40000 480000 3、酒店经营预期分析： 房产经营项目提议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装修开业投资额约万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米），依据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期以下表（开业前三年预期）： 项目 单房数据 （元/间/天） 占比 全店整年总计 （万元） 平均房价 258.00 成熟期入住率 80% 单房日均营业收入 206.40元 100.0% 1,657.4万元 营业税金及附加 6.19元 3.0% 49.7万元 客房成本 10.00元 4.8% 80.3万元 人工成本 24.96元 12.1% 200.4万元 能源费用 15.00元 7.3% 120.5万元 销售费用 4.13元 2.0% 33.1万元 低值易耗品 5.00元 2.4% 40.2万元 运行费用(维修办公等) 5.00元 2.4% 40.2万元 经营成本税金累计 70.28元 34.0% 564.3万元 经营毛利（GOP) 136.12元 66.0% 1,093.1万元 房租成本（返租租金） 66.80元 32.4% 536.4万元 折旧 26.09元 12.6% 209.5万元 固定费用累计 92.89元 45.0% 745.9万元 营业利润 43.24元 20.9% 347.2万元 财务费用（刷卡手续费） 2.06元 1.0% 16.6万元 加盟管理费用 10.32元 5.0% 82.9万元 税前利润 30.85元 14.9% 247.7万元 总投资 95,227.3元 2,095.0万元 现金流/天（净利润+折旧） 56.9元 27.6% 现金流/年（净利润+折旧） 20,784.0元 21.8% 457.2万元 综上：年可分配净利润约457.2万元（已支付返租租金以后净得）