物业集团商业物业零星增加改造工程作业指引书模版.docx

物业集团商业物业零星增加改造工程作业指引书 1、目的 加强工程改造的管理，规范工作流程，有效控制成本，确保工程 质量和工程进度，保证项目改造工程符合项目商业定位、形象风格要 求和基础保障性要求，改善项目经营的工程基础条件及优化设备的性 能。 2、适用范围 适用于物业集团商业物业及各地方商业公司。 仅适用于商业集团在营项目的零星增加改造工程。 3、术语和定义 改造工程——是指在营项目出现了设施设备或其他工程基础条 件不能满足设备自身的性能，或不能有效满足商业经营性、功能性、 使用性等要求，而需要改变或改善原有使用功能、性能等的工作内容。 3.1 申请及实施原则 增加改造工程项目由地方商业公司或地方项目部发起立项审批流程，原则上，流程必须经批准同意立项后，方可进行实施。 增加改造工程必须坚持高度负责的精神与严格的科学态度，在现有工程基础条件不能满足在营项目使用要求的前提下，应考虑工程改造。 增加改造工程应充分考虑改造方案的可行性及成本因素，不可造成不必要的浪费。 4、职责和权限 4.1 需求部门（地方商业公司）职责 负责增加改造工程事项的立项报批。 负责增加改造工程事项的技术方案拟定及费用预估。 负责对施工单位的现场施工进行全面管理，包括施工质量、人员安全、工期监管等。 负责组织工程竣工验收。 负责工程费用结算及后续工程质量保修期管理。 4.2 分公司商业物业管理部职责 参与增加改造工程的事项报批会审，就技术方案可行性、必要性提供指导性意见。 负责地方公司提交的技术方案及费用预算审核。 负责投标单位提交改造施工方案的审核。 参与增加改造工程的供应商考察等招标全部流程。 参与增加改造工程的合同审核。 参与地方商业公司组织的重大或重要增加改造项目的竣工 验收。 参与地方商业公司提交的增加改造工程费用结算审核。 4.3 地方商业公司综合部职责 采购职责及权限按公司总部颁布权责实施，具体详见公司总部商业管理公司招标采购管理规定及实施细则。 负责组织投标单位的预审、考察及入围报批。 负责统筹招投标工作阶段的供应商考察、招标、评标、定标及合同签订工作。 负责对签订的合同进行解释，并将合同中工程技术条款、 工程排期等实施阶段内容转交工程部。 5、操作方法及作业流程说明 阶段 流程说明和控制要求 相关表格 关键环节 1、参照增加改造工程申请及实施原则以及职责与 权限要求。 2、增加改造工程项目在立项申请前，从工程需求 及技术、完成时间上，地方商业公司须先以邮件 或其他形式与分公司商业物业管理部沟通达成一 致意见；从改造费用预估上，地方商业公司须先 与供应商征询意见，明确费用预估可行性，再由 地方商业公司内部完成审批意见后，最终报“下 下属公 属公司来文审批单”工程改造立项申请。 立项阶段 司来文审 3、立项报批流程：地方商业公司——需求部门相 批单 对应商业集团职能部门签署意见——分公司商业 物业管理部审核会签——集团管理层审批。 4、立项报批内容要求：需提交改造原因、改造可 达效果、改造费用预估以及改造启动及完成时间 要求。 说明：事前，咨询期间需综合在营项目工程改造 的实际需要及法规要求，与物业集团商业物业管 理部取得必要的信息交流，做好提前工作。 集团/分公司商业物业管理部接到需求部门（公司 评审阶段 总部/地方公司）工程改造文件审批表后应及 文件审 时了解工程现状，分析工程改造原因的必要性和 批表 合理性，并反馈专业意见。 审批阶段 集团管理层审批时，将结合地方公司内部审批意 文件审 见及集团/分公司商业物业管理部的分析建议，做 批表 第 1128 页 共 1416 页 出审批意见，审批同意，则由地方商业公司综合 部开始工程服务采购事宜，反之，则退回地方商 业公司。 1.集团管理层审批同意后由地方商业公司综合部 负责在营项目工程改造的工程服务采购工作。 2.分公司商业物业管理部协助地方商业公司负责 对施工单位的现场施工进行全面管理，包括施工 质量、人员安全、工期监管等。 实施阶段 3.增加工程改造竣工后需由发起单位组织相关专 业人员进行验收，对于重大或重要增加改造项目， 由发起单位组织项目筹备及工程部等相关部门共 同参与竣工验收，判断是否满足设计及使用要求。 4.竣工验收合格后由需求部门负责工程款的支付 工作。 6、附则 本制度由物业集团商业物业管理部负责修订，其解释权归物业集 团商业物业管理部所有，自颁布之日起实施。