(精品方案)王志刚工作室策划案之剑法流程全图.docxVIP

王志刚工作室策划案理论推索 目录 思维树状图 市场调研资料收集和访谈模块 SWOT 分析 项目机遇与特有优势资源梳理 项目资源因子分析及项目细分市场选择表 项目定位 中国城市房地产阶段论 目标市场模型 开发模式选择 开发方案选择 主题概念操作模 开发推广模型 以奥园为例的最终产品的生产模型 企业战略选择 国内外零售业各种模式 釦主 、思维树状图 要素罗列穷尽原则独立原则BT1B7T 因子3…第一层 第二层I篩…I第三层 要素罗列 穷尽原则独立原则 BT1 B7T 因子3… 第一层 第二层 I篩…I 第三层 第四层 #170%的精力放在这些重要原则上 二、市场调研资料收集和访谈模块 项目 调查内容 调查 方式 调查渠道 调查结论 宏观 经济 背景 城市概况：资源，区位，面积、 人口，主要经济发展指标、产业 结构，主要知名企业分布，文化 特色； 资料 收集 网站：当地人民政府、 统计局、中经网。 《城市统计年鉴》、近 两年社会经济统计公 对比全国和周边主要城 市，了解城市在区域和全 国经济发展格局中的地 位，了解城市经济增长情  居民消费水平：人均可支配，社 会消费零售，商品价格指数，居 民储蓄余额，恩格尔系数； 报 况判断城市经济发展走 势，以宏观把握项目的区 域经济发展背景和投资 环境。 主要发展计划：十五发展计划 、相关产业行业发展战略和计 划； 城市 规划 建设 情况 城市发展现状：总体功能和产业 布局，土地利用，交通情况； 城市总体规划：未来发展格局、 城市主要发展方向、 各组团新区 定位、交通规划； 城市房地产土地供求情况； 重大城市建设项目和旧城改造 情况； 资料 收集 访谈 《市志》，《市城建志》， 《城市建设年鉴》，《房 地产年鉴》 城市规划局、国土局权 威人士 重大市政建设项目现 场考察 详细了解项目区域的现 状和未来发展定位、交通 条件、 分析主要建设项目对项 目的影响。 房地产 业发展 概况 近几年房地产（主要是商品住 宅）总体供应和成交数据、各片 区数据、明星楼盘、明星开发商、 价格走势 资料 收集 访谈 踩盘 调查 《房地产年鉴》、政府 房地产期刊、网站 房地产经验人士，包括 开发、代理、媒体地产 版 主要片区代表性房地 产项目调查 了解房地产业发展历程、 总体供求情况、 了解代表性楼盘情况，分 析市场反应和成败原因 企业 企业管理构架、发展构想、核心 资源和能力 资料 收集 访谈 企业简介、刊物 企业主要管理人士 了解企业资源，评估其开 发能力 项目 地块现状地形地貌、地质水文基 本情况、周边景观资源和配套设 施 资料 收集 访谈 现场 踏勘 项目资料 企业访谈 了解项目资源条件 三、SWOT分析 ［共享机遇］ 可克服劣势 四、项目机遇与特有优势资源梳理 五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表 诙因子 身寓 单公 住宅 中高档 住宅 别墅 物业 项目地块情規 1.对公共交通飽依辕性 很强 强 -4R 弱 2.对噪音控制要求 低 咼 很吕 不大 3、对大仓境的要求 咼 很吕 ￡对小 高 很咼 高 高 现状唏高标鹹 划自建眸 5＞对周辺自然及人文景观要求 低 - 高 景观、心资 小区慚业管理的要求 低 d^ra 咼 很吕 围合整体慚业管理 7、建筑、质量装修要求 -4 高 很咼 8.容积率、覆盖率 无 -4E 低 低 中等 疾对怵闲空间、绿化要求 无 HR 高 很咼 绿化率较高，规划有 集中休闲、绿地 体育运动场所要求 S. 高 很咼 没1R 规划自建 资源评估■ ＞模式筛也?产业组咸势能效果六、项目定位 资源评估 ■ ＞模式筛也?产业组咸势能效果 1、定位坐标系 2、定位雷达图 丄行业阶段 需求 资源 七、中国城市房地产阶段论  市场发育程度 矩缺市场 ［供求平衡.相对饱和 4 述H市场 （全面短如结构性短甲） （结构性过犁*全面曲D 产品提升阶段 地段 喙居 ］坏境 一服务管理J一?文化生活方式 买家认识阶段 认地段一认家居一］认环埴- —认脛务审理一认品牌 竞争层面提升 资源（土摊）一销售十慣计- 一资源整合］全方位竞争（企业竞专 企业状态提升 项目公司 专毗司 f管理分司4——全能冠军 追求境界提升 看得见摸得着一看帚濮不着一看不见濟着但感受得到 1 1 与市场发育成熟区域比较 广州 八、目标市场模型 包括模式锁定的特定目标市场群。 总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得岀： .收入水平* 高 r 中 E 贏 低 B 低 # 丨高 激化层次 房地产开发模式分析模型（目标市场模型） （模型出处：王志娴工作室理论研究部,2000年11月） 如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群 划分为9个组群。 以**花园为例，那么，其主流消费群由以下 5个组群