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2006年东莞市房地产分析报告 ——商铺市场现状调查 关注“高回报”背后 曾经有人问朋友，你 买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当 被 问及出租给谁时，朋友沉默无语。其实，谁 也不知道租客是谁，商 铺能否顺利出 租，那么回报是什么呢？ 这里想表达的是，商 铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也 正是这 一点吸引了投资者的眼光。然，投 资者亦明白，回 报与风险是一个共同体，追求 高回报就 要面对 高风险，稳 健的投 入获取合理的 回报才是 明智的 抉择，这 也是笔 者提醒和告戒投资者的原因所在。 大 凡 认 为 ，投 资 商 铺 决 定 因 素 就 是 “ 地 段 ，地 段 ，还 是 地 段 ” ，但 是 笔 者想说一句话，消费，消费，还是消费。 究其原因，当 一个区域商业量接近或超过消费力时，商 业将最大程度的 分化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最 终将是空置率的快速攀 升 ，结 果 自 然 是 “ 旺 铺 不 旺 、回 报 无 望 ” 。商 铺 不 是 牛 奶 ，生 产 多 了 可 以 倒 入 河 中 ，当 产 能 过 多 出 现 剩 余 库 存 时 ，也 就 意 味 风 险 系 数 在 增 大 。作 为 精 明 的 投 资 者 ， 完全没有必要将钱“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。 在投资理财领域时，有 句行话叫做“先看风险，再 看回报”。所 以，购 铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。 正 如 商 界 有 句箴 言 ：“ 愚 者 赚 今 天 ，智 者 赚 明天 ” 。因 此，在 做 出 投 资 决定前，要看得远一点，再远一点。 2006 年东莞市商铺购方市场现状调查分析 调 查 时 间 ：2006 年 7 月 05 日 - 8 月 25 日 调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等 有 效 样 本 量：349 个 商铺 投 资 作 为一 种 高 回报的 投 资 理 财 工 具 ，一 直为 东 莞 投 资人 所 关 注。可 是 商 铺 投 资与住 宅 、写 字 楼投资 相 比 ，它 的投 资 价 值组成 、投 资 回报所 需 的 技术 条 件 非常 复 杂，如 果 没 有 正确的 分 析 判断 ，投 资 就难以成 功 。因 此，在 东 莞 商 铺 投 资 群 体 成为开 发 商 定位 楼 盘 和 营销 的 重 点，本 调 查 分 析 就 区域 投 资 、装 修标 准 、 需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。 [ 关 键 词] 区 域 投 资 东城占一半 Z域冏买意向比例表 万江8%南城1596 万江 8% 南城 1596 东城 429b 莞城 19^) 调查结果显示：在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意 向样本数的84%。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145 份，占349份样本问卷的50%;其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样 本数量分别为67份、53份、28份和56份。 从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成 的样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达 的虎门、长安、常平、厚街等镇。 ［关键词］ 付款方式 按揭付款是首选 付款方武 —次 ttll ft 调查结果显示：回收调查样本中，消费者采用按揭付款方式的比例最高， 为55%;采用分期付款为27%; —次性付款占18%。 在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有157份， 占有比例达45%。说明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短 资金周转期。 [NextPage] [关键词] 按揭年限 过半选10年 6DIMI20101 6DI MI 201 01 25$ j 57 ￡ 5? M年按喝 其乜接蕃 调查结果显示：在选择按揭的调查样本中，有57%的潜在购铺者选择10 年按揭方式，有25%的潜在购铺者选择5年期限的按揭方式，还有18%的签字购 铺者选择其他按揭方式。10年按揭方式的潜在购房者占五成以上。 ［关键词］ 交楼要求 毛坯房适合各类业主 交铺妥求 调查结果显示：被访者对于装修标准的要求，有92%的人希望购买未经 ［ ［关键词］ 接受物业管理费水平（元/月） 装修的商铺；只有2%的人希望购买已经装修的商铺；有6%人持无所谓态度。 据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，主要原因是购铺者 对是否装修要求不高，大部分购铺者不希望在增加购买成本。而且毛坯房适合于 各种业态的租客使用，对于租客有更大的发挥装饰功能的余地。 [NextPage][ [NextPage] [关键词] 意向购买面积（平方米） 51-80之间最受欢迎 (f jf* ) 调查结果显示：选购面积位于51-80平方