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房屋买卖居间协议成立未能签订买卖合同怎么办
案件回放 :
2012 年 8 月,李小姐与某房产中介公司签订《房屋买卖居间协
议》 ,约定由中介公司作为居间人将王先生一套房屋介绍给李小姐 ,房款为 180 万元 .李小姐按约支付给中介公司意向金 5000 元.后由于李小姐在付款问题上与王先生不能达成一致意见 ,未能签订正式的买卖合同 .中介公司以李小姐拒绝签订买卖合同为由 ,起诉要求李小姐支付违约金 18 万元 .
法院裁判要旨 :
法院审理认为 ,李小姐与中介公司签订的《居间协议》 ,中介公司应根据《居间协议》的内容积极斡旋 ,促成李小姐与王先生签订房屋买卖合同 ,但中介公司最终未能消除双方在付款问题上的差异 ,导致居间活动未成功 .另因《居间协议》第十条所约定的 “由于李小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的 ,应向中介公司支付总房款 10％违约金”系无效条款 ,故判决驳回中介公司的诉讼请求 .
汪宇律师评析 :
上述《居间协议》第十条剥夺了买卖双方进一步协商的权利 ,意味着房屋买卖必须成交 ,否则委托人即应承担违约责任 .中介公司使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位 ,显然有悖于在确定各方权利和义务时应当遵循的公平原则 ,依据《合同法》
第 40 条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的 ,该条款无效 ”的规定 ,该条款应属无效 .
中介公司能否向李小姐收取相应费用？《合同法》第 427 条规
定: “居间人未促成合同成立的 ,不得要求支付报酬 ,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用 ”鉴.于居间人在居间活动中需有一定的经济成本支出 ,因此 ,中介公司可以向委托人主张必要的居间费用.
在此 ,需要提醒的是 ,买房人在签订合同前要看清合同的内容 ,尤其是违约责任条款 ,必要时可以委托专业律师去审查合同 ,以避免纠纷的产生 .
(第 113 期)
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