养老地产的政策法律研究应用.docVIP

? ? ? ? ?在养老地产新兴且政策法规不健全当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解养老地产发展起源、背景、政策法规、其通常盈利模式等，和未来该新兴产业发展趋向。 专题、关键词： ? ? ? ? ?养老地产、盈利模式、程序及政策法规导向 ? ? ? ? ?现在有一个房地产界很热名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。很多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）董事长陈劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”① 针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用？它和房地产开发有什么区分？养老地产有哪些政策、法律要求? 相关养老地产常识性知识。 ? ? ? 一、养老地产中国外起源： ? ? ? ? 1.首先谈谈养老地产这一概念起源：人口老龄化和经济逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型事务，而是有了相对成熟养老产业发展模式。 ? ? ? ? 在美国太阳城（在美国，大家不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）所以而得名。太阳城是美国较大老年小区之一。 该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美和世界各地住户1.6万户，并一直处于连续增加态势。美国太阳城整个小区由包含“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租独立居住公寓)和“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住小区。以上各小区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 ? ? ? ? ?日本早在30年前就对养老产业关注，她们养老机构更重视人文关心，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。中国上市企业新华锦服务团体全部是上日本进行培训。② ? ? ? ? ?2.其次中国养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化小区，并有着丰富、成熟 养老地产开发模式。近几年，中国多种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外部分经典项目也成了中国养老地产样本。经过这些“样本”，我们可能能感悟到“中国养老地产”未来走向。 ? ? ? ? ?中国现在经济即使有一定发展，不过养老地产出现是因为含有独特社会背景。 ? ? ? ? ?中国传统是百事孝为先，长久封建和儒家思想普遍重视家庭价值；法律要求父母儿女之间有赡养抚养义务；我们处于发展中国家阶段，老年人处于未富先老；独生儿女政策造成四二一结构；以家庭为主体，以社会、政府为辅。在5-以后，老年人口规模和老龄化趋势将愈加凸显。 ? ? ? ? （1）人口老龄化：依据国发第35号《国务院相关加紧发展养老服务业若干问题》中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，将达成2.43亿，2025年将突破3亿。 ? ? ? ? （2）空巢老人、失能老人增加：现在增加到3300万失能老人，4万个养老机构里面只是50％不到收养老人，百分比只有23.5％，城镇老人空巢率到了50％。 ? ? ? ? （3）人口结构改变：因独生儿女政策实施了30多年，家庭人口结结组成了一对成年夫妻要养四名老人和一个儿女，若放开计划生育，这对成年夫妻只能加重负担。 ? ? ? ??（4）养老机构改革：伴随社会发展，现在养老形势很严峻，我们“十二五”床位目标是30万。养老机构改革已经提上日程，公建民营私有化已经在今年开始改革。 ? ? ? ? ?二、概念及实质 ? ? ? ? ?养老地产概念，现在还不清楚明确，没有政策、法律上界定。经过查阅搜集教授评论，笔者认为相对适宜表述是：这是两个第三产业结合，养老服务业和老年房地产业结合体。在中国老龄产业协会老龄产业十大行业当中，就有这两个部分。 7月份陈劲松答记者问中，对养老地产现实状况发出评定：谈养老地产实质?“养老地产最需求是服务”。其关键是养老服务业。③这是养老产业一个。 ? ? ? ? ?这两个行业投资主体和盈利模式全部是不一样，养老服务业投资主体是民营非企业或民营养老企业。房地产就是房地产开发企业投资企业，养老服务业盈利起源关键是会员费和服务费。房地产业关键起源是房屋销售和房屋出租，这是两个不一样行业，利润起源也不一样。很多好友一开始介入养老地产时候，常常会把这两个行业盈利起源混为一谈，不是很明白好友认为是不是房地产行业介入养老？房地产行业利润仿佛就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性，实际上养老服务业除了民非、公益性性质以外，养老服务业本身更需要社会力量参与，也是要盈利，没有盈利，企业就没法发展。养老地产关键依靠开发利润和养老服务业结合发明一个细分开发领域。很多房企布局养老地产，预示着养老地产能够进行市场化运