afp考试《金融理财原理》第九章知识点：租房与购房决策.pdfVIP

精品文档 你我共享 一、 AFP 考试章节知识点：租房与购房的优缺点比较 1、租房的优缺点 优点： (1) 有能力使用更多的居住空间 (2) 比较能够应对家庭收入的变化 (3) 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 (4) 有较大的迁徙自由度 (5) 瑕疵或毁损风险由房东负担 (6) 税捐负担较轻 (7) 不用考虑房价下跌风险 缺点： (1) 非自愿搬离的风险 (2) 无法按照自己的期望装修房屋 (3) 房租可能增加 (4) 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 (5) 无法通过购房强迫自己储蓄 2、购房的优缺点 优点： (1) 对抗通货膨胀 (2) 强迫储蓄累积实质财富 (3) 提高居住质量 (4) 信用增强效果 (5) 满足拥有自宅的心理效用 (6) 同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点： (1) 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。 (2) 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。 (3) 赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的 系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 二、 AFP 考试章节知识点：购房与租房的决策：年资金成本法 1、成本法的计算公式 租房年成本 =押金×存款利率 +年租金 购房年成本 =首付款×存款款利率 +贷款余额×贷款利率 +年维修费用 2、案例： 汪小发看上了一套 100 平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可 租可售。 如果租房， 房租每月 5,500 元， 1 个月房租的押金。 如果购房， 总价 120 万元， 可申请 60 万元贷款， 房贷利率为 6%，自备首付款 60 万元。汪小发租与购的成本分析如下 ( 假 设押金与首付款机会成本为 3%)： 租房年成本： 5,500 元× 12+5,500 元× 1 ×3%=66,165 元 购房年成本： 60 万元× 3%+60万元× 6%=54,000 元 3、维护和折旧成本的考虑 1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维 护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为 5,000 元。 2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有 一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。 AAAAAA 精品文档 你我共享 设该地段全新房与一年屋的价差为每平米 240 元，折旧率 2%。本例折旧成本为 24,000 元。考虑这两项因素后， 购房的平均年成本为 83,000 元，比租房年成本 66,165 元高 25.44%。 租房年成本低于购房年成本 4、房价升值的考虑 房价有上涨的潜力 若房价在未来看涨， 那么即使当前算起来购房年成本高一点， 但是， 未来出售房屋的资 本利得也可能弥补居住期间的成本差异。 以上例而言，租房年成本率 =66,165 元÷ 1,200,000 元 =5.5%，购房年成本率 =83,000 元 ÷1,200,000 元 =6.9%，差距只有 1.4%。若计划住 5 年， (1+1.4%)5-1=7.2% ，只要房价可能 在 5 年内涨 7.2% 以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌， 而宁可租房不愿购房， 则租房年成本高于购房年成本 的情况也有可能会发生。 因此