建筑工程物区分所有权与物业管理.docVIP

第八章 建筑物区分全部权和物业管理（12300） 第一节 建筑物区分全部权 1.简述建筑物区分全部权概念？ 答：建筑物区分全部权，是指业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享受全部权，对共有部分享受共有权和共同管理权复合全部权。 所谓建筑物，包含住宅和经营性用房； 所谓区分，包含纵区分，如分幢，也包含横区分，如分层，更多是纵切和横切混合。 所谓业主，及建筑物区分全部权人，根据《物业管理条例》要求，业主是指房屋全部权人，即专有部分全部权人，不包含房屋承租人、占有些人等。 2.简述建筑物区分全部权特征？ 答：（一）权利组成复合型 建筑物区分全部权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。 （二）权利客体特定性和观念性 建筑物区分全部权客体，包含专有部分（特定性），也包含共有部分（观念性）。 （三）权利存续和处分整体性 《物权法》明确要求：“业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享受共有和共同管理权利一并转让。” （四）属人性强 建筑物区分全部权关系并非单纯财产关系，其中管理关系占相当比重，共同管理权占据突出位置，这是通常全部权不含有。 3.简述建筑物区分全部权内容？ 答：建筑物区分全部权包含以下三部分内容： （1）专有部分单独全部权。 （2）共有部分共有权。 （3）共有部分共同管理权。 4.简述建筑物区分全部权中成为专有部分条件？ 答：需要含有以下条件，才能够作为建筑物区分全部权中专有部分客体： （1）结构上独立性。 即被区分部分在建筑物结构上，能够加以区分并和建筑物其它部分隔离。 （2）适用上对立性。 即被区分各部分，能够为居住、工作或其它目标使用。 （3）能够登记成为业主全部权客体。 5.简述专有部分合理使用？ 答：即使业主对专有部分有单独全部权，但法律对业主专有部分使用有一定限制： （1）业主对其建筑物专有部分享受占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其它业主正当权益。 （2）业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房，除遵遵法律、法规和管理规约外，应该经有利害关系业主同意。 （3）专有部分承租人、借用人等物业使用人，依据法律、法规、管理规约、业主大会或业主委员会依法作出决定，和其和业主约定，享受对应权利，负担对应义务。 6.简述共有部分共有权概念？ 答：共有权，及区分建筑物共有部分全部权，是指业主依据法律要求或管理规约及业主大会决定，对建筑物内住房或经营性用房专有部分以外部分享受占有、使用、收益和处分权利。 7.简述建筑物共有部分共有权和通常共有权差异？ 答：共有权和通常共有权存在以下差异： （1）权利人身份含有复合性。 她同时是共有权人、专有权人和建筑物区分全部权人管理团体一员，而通常共有权人身份是单一。 （2）这类共有权客体很广泛。 不仅包含法定共有部分，还包含约定共有部分，而通常共有权客体仅限于一项财产。 （3）这种共有权变动取决于专有权变动，而通常共有权变动没有主从关系。 通常共有权转让时，其它共有权人有优先购置权，但此种共有权伴随专有权转让而转让时，其它共有权人没有优先购置权。 （4）这种共有权行使要遵照法律和管理规约，常常采取共有持份（业主对共有部分潜在应有份额）方法。 8.简述区分建筑物共有部分组成？ 答：共有部分包含三种情形： 一是专有部分以外部分。 如建筑物梁柱、承重墙、地板等结构、和外墙、电梯走廊等； 二是不属于专有部分建筑物隶属物。 如供给建筑物自来水，、电力、天然气、管线设备等和建筑物在效用上不可分或和业主生活不可或缺部分。 三是不属于专有部分建筑物从物。 如独立锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等 9.简述共有部分分类？ 答：共有部分依据不一样标准能够分为以下几类： （1）法定共有和约定共有 衣服法律要求，业主共同拥有建筑一些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，这类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。 和此有别，业主和开发商就建筑区划内停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有场所，这类停车场等为约定共有部分。 （2）全体业主共有和部分业主共有 建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等通常全部属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，通常定位部分业主共有部分。 10.简述共有部分合理使用？ 答：共有部分需要共有些人合理使用： （1）业主基于对专有部分特定使用功效合理需要，无偿利用屋顶和其专有部分相对应外墙等共有部分，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害她人正当权益除外。 （2）业主对建筑物专有部分以外共有部分，享受权利、负担义务，不