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某商业广场物业运营成本测算 根据商业广场经营业态不同的具体情况， 在进行物业运营成本测算中将整个 项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能 配套门市。 一、超市： 18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为 3 000 m2，主要以租赁形式引 进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同 时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作 洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在 18#楼招商方案中已论述） 。在物业 管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同 时结合租金水平同时考虑。 二、统一经营商场： 16#、16#A 、17# 楼，建筑面积约 17 000 m2，实际经营面积约为 12 400m 2 。 16#A 楼的一层和二楼的一部分与 17#东侧的一部分作为功能配套，以门 市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图） 。统一 经营商场建筑面积约为 15 270 m2 ，经营面积为 11 140 m2，柜位面积 为 7 270 m2。 （一）电费： 1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商 按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按 20W/m2 （经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至 18W/m2， 营业时间按每天 12 小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m2 ×12h×30×12 ×11140 m2÷1000=866 244 KWh （公式：参照行业标准 18 W/m2 ×12h 营业 时间× 30 天× 12 个月×商场建筑面积）÷ 1000 W 2、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制 冷集中在 5 月— 9 月五个月时间， 供热集中在 11 月至 3 月五个月时间， 其它 两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为 50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶 段平均负荷只是设计负荷的 70%，为 35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电 量为： 35W/m2×12h×30 ×5=63 000 W/m2=63 KWh/m2 通风负荷按 3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为： 3W/m2×12h×30 ×7=7 560 W/m2=7.56 KWh/m2 则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+7.56=70.56 KWh 则商场空调年耗电量为： 70.56×11140=786 038 KWh 3、电梯用电：百货商场共设 8 部扶梯和 1 部货梯，每部电梯的功率为 7.5KW ， 平均运行负荷按 50%计算，则年用电量为： 7.5KW ×0.5 ×9 ×12h ×30 × 12=145 800 KWh 则商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh 北京地区的商业用电电费为 0.8 元/KWh ，则商场年电费为： 0.8 元/KWh ×1 798 082 KWh =1 438 466元 （二）水费： 商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天 50 吨，空调 用水每天 120 吨，则商场平均月用水量约为